Bail commercial sur le domaine public : nullité absolue

Selon le Code civil, a nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l'intérêt général (Code civil, article 1179). La nullité absolue peut être demandée par toute personne justifiant d'un intérêt, ainsi que par le ministère public, et ne peut être couverte par la confirmation du contrat (Code civil, article 1180).

La Cour de cassation juge que la nullité du bail commercial conclu sur le domaine public est une nullité absolue, pour objet illicite :

 

"les parties ne pouvant choisir de soumettre leurs relations locatives au statut des baux commerciaux lorsqu'elles portent sur des biens appartenant au domaine public, un bail commercial ayant pour assiette un tel bien est nul de nullité absolue pour objet illicite" (Cour de cassation, 21 mai 2026, n°24-16.483)

 

Bail commercial sur le domaine public : prescription de l'action en nullité

La Cour de cassation précise également que l'action en nullité se prescrit par cinq ans à compter de la date à laquelle la partie demanderesse à la nullité a eu ou aurait dû avoir connaissance de l'illicéité de l'objet du contrat :

"l'article 2224 du code civil, aux termes duquel les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer, est applicable aux actions en nullité pour cause ou objet illicite, dont la prescription court dès lors à compter du jour où la partie demanderesse à la nullité a eu ou aurait dû avoir connaissance de l'illicéité de l'objet du contrat" (Cour de cassation, 21 mai 2026, n°24-16.483)

 

Bail commercial sur le domaine public : conseils pratiques

Avant toute signature d'un bail commercial, le titre de propriété du bailleur doit être examiné. Ceci est de nature à éviter la conclusion d'une convention nulle, aux conséquences dramatiques pour l'exploitant, notamment la perte du fonds de commerce qu'il croit avoir constitué (voir sur le blog : Perte du fonds de commerce sur le domaine public, nullité du protocole en raison d'une libéralité prohibée ; Malgré la loi Pinel, n'est pas indemnisable la perte du fonds de commerce en fin normale de convention d'occupation du domaine public).

 

Le cabinet est à votre écoute pour vous accompagner :

  • Pour déterminer si la domanialité publique est applicable et le cas échéant vérifier si un fonds de commerce a été constituée ;
  • Dans la revue de titres d'occupation et de baux, et plus généralement dans la définition du montage juridique de votre opération afin de s'assurer de leur conformité et de leur efficacité au regard de l'évolution jurisprudentielle ;
  • Dans la sécurisation d'une vente de fonds de commerce, particulièrement en cas de suspicion de la domanialité publique des lieux ;
  • Cartographier et mesurer les risques induits, ainsi que les mesures correctives à apporter s'agissant de contrat déjà conclus ;
  • Vous assister dans la résolution des litiges qui en découlent, le cas échéant.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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