Le bail emphytéotique transfère l'action en garantie décennale au preneur

Selon la jurisprudence bien établie et constante, le preneur à bail n'étant pas le maître de l'ouvrage, la maîtrise d'ouvrage étant liée à la propriété et non à la jouissance, il ne peut exercer l'action en garantie décennale à l'encontre des constructeurs (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 1 juillet 2009, 08-14.714, Publié au bulletin). 

La Cour de cassation a toutefois reconnu au preneur à bail à construction, qui dispose d'un droit réel sur les constructions qu'il édifie dans le cadre de ce bail, la faculté d'exercer l'action en garantie décennale (Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 octobre 2014, 13-19.448).

De même, par sa nature même, l'emphytéose emporte transfert au preneur des actions en garanties décennale et en réparation à raison des désordres affectant l'ouvrage données à bail (Cour de cassation, 11 juillet 2024, n°23-12.491 ; voir sur le blog : L'emphytéote peut agir en garantie décennale en cas de désordres affectant les ouvrages donnés à bail)

 

Le bailleur à bail emphytéotique peut agir en responsabilité délictuelle

Ayant posé que l'action en garantie décennale était transférée au preneur, la jurisprudence était toutefois silencieuse sur les recours subsistant pour le bailleur.

Selon la Cour d'appel de Grenoble, rappelant le transfert de l'action décennale au preneur par le bail emphytéotique, le bailleur, privé de l'action en garantie décennale peut agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle :

"S'il est de jurisprudence constante que l'action fondée sur l'article 1240 du code civil, lorsqu'elle tend à la réparation des mêmes désordres que ceux couverts par la garantie décennale, est irrecevable en raison du caractère exclusif du régime décennal et du délai de forclusion qui lui est attaché, encore faut-il que les parties soient titulaires de cette action en garantie décennale.

Or tel n'est justement pas le cas au regard de la jurisprudence précitée de la Cour de cassation, et les consorts [Z], qui ne sont pas titulaires de cette action en garantie décennale, peuvent exercer leur action sur le fondement de l'article 1240 du code civil" (Cour d'appel de Grenoble, 5 mai 2026, n°25/02084).

Le bailleur, s'il perd la voie de l'action en garantie décennale, n'est donc pas dépourvu de recours.

 

Action en responsabilité du bailleur à bail emphytéotique : gare à la prescription

Comme son nom l'indique, la garantie décennale a lieu pour dix ans à compter de la réception (Code civil, article 1792-4-1).

L'action en responsabilité délictuelle de droit commun se prescrit elle par cinq ans à compter de la connaissance du fait dommageable par la victime. Il y a donc lieu de faire le nécessaire pour l'interrompre suffisamment tôt, au risque pour le bailleur de perdre son recours :

"Selon l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer. La société Buck & Co Voltalia ainsi que les sociétés Arkolia concluent à la prescription de l'action au motif que les demandes n'ont été formulées qu'en 2025. Toutefois, cette assertion est démentie par l'analyse de la procédure, puisque la prescription a notamment été interrompue par l'assignation en référé expertise du 28 décembre 2017, ainsi que par l'assignation au fond du 22 juillet 2021, soit nécessairement dans le délai de 5 ans, puisque les baux ont été conclus le 29 juillet 2016 et que les travaux n'avaient pas encore débuté. Au demeurant il était déjà fait référence dans l'assignation au fond à l'existence d'une relation contractuelle résultant de baux." (Cour d'appel de Grenoble, 5 mai 2026, n°25/02084).

 

Bail emphytoétique et responsabilité des constructeurs : conseils pratiques

Les litiges de construction dans un contexte de bail emphytéotique ou bail à construction doivent être traités en tenant compte de cette différence de point de départ et de délai de prescription, au risque de laisser les recours se fermer.

Cette nouvelle jurisprudence a des conséquences pratiques immédiates sur la rédaction des baux emphytéotiques, notamment en veillant à obliger le preneur à signaler les désordres rapidement au bailleur pour qu'il puisse préserver son recours.

 

Le cabinet est à votre écoute pour vous accompagner :

  • Dans la revue de titres d'occupation et de baux, et plus généralement dans la définition du montage juridique de votre opération afin de s'assurer de leur conformité et de leur efficacité au regard de l'évolution jurisprudentielle ;
  • Cartographier et mesurer les risques induits, ainsi que les mesures correctives à apporter s'agissant de contrat déjà conclus ;
  • Vous assister dans la résolution des litiges qui en découlent, le cas échéant.

Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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