CA Nancy, 9 décembre 2024, RG n° 23/02384 : https://lnkd.in/e4w3xGgm

La Cour d'appel de Nancy a rendu une décision qui illustre parfaitement les risques auxquels l'acquéreur défaillant s'expose après avoir conclu un compromis de vente (ou promesse synallagmatique de vente).

SANCTION DE L'ACQUEREUR VIS-A-VIS DU VENDEUR

En l'espèce, la PSV contenait une clause pénale très habituelle prévoyant que la réitération par acte authentique devait être conclue au plus tard le 15 décembre 2021 et, dans l'hypothèse où l'une des parties n'y procéderait pas alors que toutes les conditions suspensives sont réalisées, la possibilité pour l'autre de l'obliger à s'exécuter en lui adressant une LRAR puis, passé un délai de 10 jours suivant la première présentation de cette lettre, de solliciter à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de 20.700 euros (soit 10 % du prix de vente).

Or, les conditions suspensives étaient toutes réalisées ici : la vente aurait donc du être réitérée devant notaire.

Le contrat s'applique : 20.700 euros de dommages et intérêts étaient dus au vendeur, majorés des intérêts moratoires à compter de la mise en demeure du vendeur en LRAR.

Cette demande était d'autant plus légitime que le vendeur avait donné congé à son locataire pour vendre le bien libre de toute occupation (gain manqué) et qu'il avait du prendre un crédit pour financer la charge financière de l'appartement invendu (perte éprouvée). Pas de révision de la clause pénale possible ici.

SANCTION DE L'ACQUEREUR VIS-A-VIS DE L'AGENT IMMOBILIER

Une clause prévoyait dans la PSV, au paragraphe "Honoraires de l'agence", une rémunération de l'agent d'un montant de 12.000 euros.

Cette clause, rédigée habilement par l'agent immobilier, précisait que, "dans l'hypothèse où toutes les conditions relatives à l'exécution de ce compromis sont remplies, si l'acquéreur ou le vendeur ne régularise pas l'acte authentique, une indemnité d'un montant égal à cette rémunération est due intégralement à l'agent immobilier par la partie défaillante".

Application du contrat ici aussi : 12.000 euros de dommages et intérêts étaient dus à l'agent.

Les agents immobiliers ont raison de prévoir leur indemnisation par une clause pénale puisqu'on trouve régulièrement des décisions de justice accordant des indemnités inférieures lorsqu'elles sont attribuées sur le fondement de la responsabilité extracontractuelle de l'article 1240 du Code civil en réparation du gain manqué (voir par ex. CA Douai, 1er décembre 2022, RG n° 20/04446 où il n'a été attribué que 3.500 euros d'indemnités à l'agent alors que son mandat prévoyait une commission de 10.000 euros : https://lnkd.in/eFbexQK4).

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