Le changement de destination implique une autorisation d'urbanisme 

Les changements de detination, notamment entre les desitinations logement et commerce, sont soumis à autorisation d'urbanisme. Une déclaration préalable ou un permis de construire doit être déposé, selon que le changement de destination s'accompagne de travaux et la nature de ceux-ci (Code de l'urbanisme, article R421-17). Lorsque les travaux sont conduits sans autorisation, une infraction pénale est caractérisée et le maître d'ouvrage est passible de poursuites (Code de l'urbanisme, article L480-1 et suivants).

 

Position de la Cour de Cassation : la mise en sommeil de l'activité ne justifie pas le changement de destination sans autorisation

La Cour de cassation s'est penchée sur la transformation d'un ancien hôtel en habitation. Dans cette affaire, le propriétaire n'avait pas obtenu d'autorisation d'urbanisme et prétendait pouvoir échapper à l'infraction qui lui était reprochée en faisant valoir que l'activité avait été mise en sommeil avant son acquisition de l'immeuble et le changement de destination reproché. La Cour d'appel l'avait pourtant condamné à réaffecter l'immeuble à la destination d'hôtel.

La Cour de cassation approuve la Cour d'appel. La mise en sommeil de cette activité n'est pas de nature à modifier la destination de l'immeuble et une déclaration préalable devait être déposée, si bien que l'infraction est caractérisée :

"7. Pour déclarer le prévenu coupable, l'arrêt attaqué énonce que, depuis le 1er octobre 2007, la réglementation des autorisations d'urbanisme reconnaît expressément qu'il existe des changements de destination sans travaux, soumis en ce cas à déclaration préalable.

8. Le juge ajoute que M. [G] a acquis un bâtiment à usage d'hôtel au sens de l'article R. 123-9 ancien du code de l'urbanisme, lequel conservait sa destination hôtelière, quelles que fussent les conditions antérieures d'exploitation ou l'éventuelle mise en sommeil de cette activité.

9. Il relève que le prévenu n'exploite plus le bâtiment comme hôtel, mais comme habitation pérenne.

10. Il en déduit que M. [G], en changeant ainsi la destination de l'immeuble sans déclaration préalable, a commis l'infraction pour laquelle il était poursuivi.

11. En statuant ainsi, abstraction faite de l'emploi erroné du terme usage au lieu de destination dans les motifs justement critiqués par la seconde branche du moyen, mais surabondants, et dès lors que le changement de destination d'une construction existante, même non accompagné de travaux, doit faire l'objet d'une déclaration préalable en vertu des articles L. 421-1 et R. 421-17 du code de l'urbanisme, dans leur rédaction en vigueur depuis 2007, la cour d'appel n'a méconnu aucun des textes visés au moyen." (Cour de cassation, 3 septembre 2024, n° 23-85.489).

 

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Pour tout projet immobilier, la nécessité d'une autorisation d'urbanisme doit être vérifiée. Une analyse au cas par cas est nécessaire pour déterminer la procédure la plus adaptée le cas échéant (déclaration préalable, permis de construire) ou envisager une alternative (changement d'usage). Une sanction pénale ou civile ainsi qu'une condamnation à restituer les lieux à leur destination initiale est encourrue à défaut.

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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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