Cass. crim., 3 septembre 2024, n° 23-85.489
Un immeuble avait jadis été exploité en hôtel. Son nouveau propriétaire a décidé de le convertir pour faire des locations de meublés, tout en omettant de déclarer ce changement de destination en mairie.
Résultat, l'exploitant a été condamné à :
➡ 25.000 euros d'amende,
➡ 5.000 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral de la commune,
➡ une astreinte afin de retourner, sous 4 mois, les lieux à la destination d'hôtel.
"Nul n'est censé ignorer la loi".
L'article R. 421-17 du code de l'urbanisme prévoit que "doivent être précédés d'une déclaration préalable lorsqu'ils ne sont pas soumis à permis de construire [...] les changements de destination des constructions existantes suivants : [...] b) les changements de destination d'un bâtiment existant entre les différentes destinations définies à l'article R. 151-27".
Or l'article R. 151-27 distingue, parmi les constructions existantes, la destination d'"habitation" à laquelle est rattachée la location de meublés, de la destination de "commerce et activités de services" qui comprend la sous-destination d'"hôtels".
"Dura lex, sed lex" (la loi est dure, mais c'est la loi).
La sanction est pénale dans ce type de dossiers : la loi prévoit une amende maximum de 300.000 euros (art. L. 480-4, al. 1er, c. urb.) et d'1.500.000 euros pour les personnes morales (art. L. 480-4-2 c. urb.). En cas de récidive, une peine d'emprisonnement de 6 mois est également encourue pour les personnes physiques.
En outre, une astreinte pouvant aller jusqu'à 500 € par jour de retard au regard d'une injonction du tribunal de faire des travaux et/ou de réaffecter l'immeuble à sa destination peut être prononcée (article L. 480-7 c. urb.).
Enfin, comme vu en l'espèce, la commune est fondée à réclamer une indemnisation pour son préjudice moral et à se faire rembourser ses frais de justice.
L'entrepreneur, qui vient de perdre en cassation, aurait sans doute pu échapper à ces lourdes condamnations s'il avait sollicité, lors de la conception de son projet, les conseils d'un avocat en droit immobilier.
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Me Jonathan Quiroga-Galdo, Avocat à la Cour
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