CE, 18 octobre 2024, n° 473828

"Dès lors que la division foncière a été réalisée par le transfert en propriété ou en jouissance d'une partie au moins des lots dans le délai de validité de l'arrêté de non-opposition à déclaration préalable prévu par l'article R. 424-18 du code de l'urbanisme, le bénéficiaire de cet arrêté peut se prévaloir, à l'occasion d'une demande de permis de construire, des droits attachés, en vertu de l'article L. 442-14 du même code, au lotissement autorisé. Est sans incidence, à cet égard, la circonstance que le lot destiné à être bâti n'ait pas lui-même fait l'objet d'un transfert en propriété ou en jouissance."

COMMENTAIRE

Un promoteur a déposé une DP en vue de créer 4 lots. La décision de non-opposition n'a pas été attaquée et est devenue définitive en 2018. 3 lots sur 4 ont été cédés dans le délai de validité de 3 ans prévu par l'article R. 424-18 du code de l'urbanisme.

Le promoteur a obtenu un PC en 2022 en se prévalant des règles du PLU datant de 2005 grâce à la cristallisation des règles d'urbanisme prévue par l'article L. 442-14 applicables à la date de non-opposition. Sinon, il aurait du appliquer les règles du dernier PLU de 2019, plus contraignantes.

Les constructions devaient être réalisées sur le lot B, divisé à cette occasion. La division a créé :
- 1 lot à bâtir (le lot B) qui n'a pas été cédé,
- 2 lots (C et D constitutifs d'une voie de circulation) cédés au pétitionnaire et
- 1 lot (A) hors champ du PC, également cédé au pétitionnaire.

Cette division présentait moins un intérêt urbanistique que juridique et financier : en divisant, le promoteur cristallisait et pouvait commencer à acheter à peu de frais en attendant l'autorisation d'urbanisme.

Quoi qu'il en soit, les voisins ont attaqué le PC. Selon eux, il n'y a pas eu constitution de lotissement ni donc de cristallisation. Le PC aurait été non conforme au PLU de 2019 et devait être annulé.

Le lotissement est défini à l'article L. 442-1 qui dispose qu'il s'agit de la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis.

En l'espèce, la division portait sur 2 unités foncières appartenant à 2 indivisions distinctes (le promoteur ayant reçu mandat pour déposer la DP) et il y avait bien 1 lot à bâtir.

Les juges ont relevé que 3 des 4 lots ont été cédés avant l'expiration du délai réglementaire de 3 ans de l'article R. 424-18, activant la cristallisation.

Il y avait donc lotissement et cristallisation des règles d'urbanisme. Un cas d'école.

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