Vous venez d’effectuer un investissement immobilier Loi Pinel pour vous constituer du patrimoine et des revenus locatifs, tout en diminuant votre pression fiscale ? Félicitations !

En effet, l’acquisition d’un immeuble en « Loi Pinel » permet de bénéficier d’une réduction d’impôts de 12 à 18% de la valeur de l’investissement. Néanmoins le propriétaire doit prendre l’engagement de le louer à des personnes éligibles au dispositif, sur une durée de 6 à 9 ans. Cette durée initiale peut être prorogée jusqu’à 6 années supplémentaires.

Toutefois au moment de faire la première déclaration, plusieurs points doivent faire l’objet d’une attention particulière. En effet, l’administration fiscale veille attentivement à ce que toutes les conditions soient scrupuleusement respectées, sans quoi elle n’hésite pas à remettre en cause la réduction d’impôt et ce, sur toute la durée envisagée.

Tout d’abord, il s’agit de déterminer la base de la réduction d’impôts qui est constituée par le prix d’acquisition ou le prix de revient global du logement. Ainsi, le déclarant doit s’interroger sur les frais accessoires afin de pouvoir les incorporer ou non à la base de calcul.

Par ailleurs une réflexion particulière doit être menée sur le sort du garage. Est-il opportun de le louer avec le bien et ainsi être plafonné sur le montant du loyer ou faut-il le louer avec un bail séparé ?

Cette décision aura des conséquences importantes car si le choix se porte sur une location distincte, il conviendra de retrancher la valeur du garage de la base de la réduction d’impôts et diminuer ainsi son montant.

Ensuite, la location est soumise à des conditions strictes et un plafonnement des loyers qui se calcule selon la surface du logement et le zonage du bien. Cette question de la détermination du plafond de loyer est, à mon sens, la plus délicate. Le Cabinet a en effet déjà accompagné de malheureux contribuables redressés pour un dépassement de loyer ….. de 3 € !

Préalablement à cette étape, il s’agit de déterminer convenablement la surface du logement.

En effet, certaines surfaces notamment celles des terrasses, garages, celliers, doivent faire l’objet de retraitements car elles ne rentrent pas en totalité dans le calcul de la surface.

L’administration a les moyens de vérifier la première déclaration qui fait apparaitre le montant du loyer ainsi que la surface du logement. Un simple calcul de cohérence, montant du loyer/surface lui permet de détecter les anomalies.

Par ailleurs, les locataires en place doivent satisfaire à certaines conditions de ressources, à la date de signature du bail. Les ressources sont appréciées au regard du « revenu fiscal de référence » qui figure sur leur avis d’impôt. Quel est l’avis d’impôt à étudier ? Il s’agit de celui de l’avant dernière année précédant la signature du bail, soit pour un bail signé en 2020 : l’avis d’impôt 2019 sur les revenus de 2018.

En outre, le propriétaire de l’immeuble devra s’assurer avant la signature du bail, que le bien constituera effectivement la résidence principale du locataire, dans le cas contraire, ce motif est suffisant pour remettre en cause la réduction d’impôts.

Enfin, au stade de la déclaration, le contribuable devra penser à remplir tous les formulaires pour bénéficier de la réduction d’impôts : la déclaration 2044 EB portant engagement de location, la déclaration 2042 RICI pour l’inscription de la base imposable, puis les années suivantes, le montant de la réduction d’impôt à reporter, sans oublier la déclaration 2044 pour déclarer les revenus fonciers…

Ce suivi déclaratif fondamental permet à l’administration de réaliser ses contrôles sur pièces.

Justement, quelles sont les conséquences de la perte de la réduction d’impôts ?

Il s’agit d’une part, de la perte l’avantage fiscal sur les années qui en ont déjà bénéficié. D’autre part, de l’annulation du dispositif sur les années restant à courir.

S’ajoutent en sus, des pénalités de 10 à 40% selon que l’administration considère que le contribuable est ou non, de bonne foi, ainsi que des intérêts de retard au taux de 0.2% par mois.

Il va sans dire que la déclaration d’un bien bénéficiant de la réduction d’impôts Pinel est un exercice délicat qu’il incombe de traiter avec la plus grande prudence.

Le meilleur des remèdes est l’anticipation de toutes ces questions notamment au moment de l’acquisition.

Si ces questions n’ont pas été anticipées, il conviendra de réaliser les ajustements encore possibles.

Dans tous les cas, le meilleur conseil est de se faire accompagner par un Avocat fiscaliste.