L'action en démolition d'une construction édifiée sous un permis annulé, régie par l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme, suppose que le permis ait été préalablement annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative.

Mais le délai pour agir ne se compte pas à partir de cette annulation : il dépend de la date d'achèvement des travaux. Pour une construction achevée avant le 16 juillet 2006, la prescription demeure de cinq ans à compter de l'achèvement ; pour les autres, l'action doit être engagée dans les deux ans qui suivent la décision devenue définitive du juge administratif.

La distinction est redoutable. Un permis annulé en 2012 n'ouvre aucun délai nouveau si le chantier s'est achevé en 2005 : l'action est prescrite avant même que le contentieux administratif ne soit terminé. L'achèvement, au surplus, est un simple fait juridique, apprécié souverainement par les juges du fond ; il ne se confond pas avec la date du certificat de conformité et peut lui être antérieur de plusieurs mois.

Pour une analyse complète du régime comprenant notamment l'articulation avec le principe d'application immédiate de la loi nouvelle, la preuve de la date d'achèvement, la condition de localisation en zone protégée introduite en 2015 et les fondements alternatifs lorsque l'action est prescrite, consultez notre analyse de l'arrêt du 9 avril 2026 sur la prescription de l'action en démolition.