Devant une démolition qui menace un immeuble ancien, la première question n'est pas celle du fond mais celle de la recevabilité, et le code de l'urbanisme y a considérablement resserré l'accès au juge. Une association n'est recevable que si le dépôt de ses statuts en préfecture est intervenu au moins un an avant l'affichage en mairie de la demande du pétitionnaire, règle d'application mécanique et fatale aux associations constituées en réaction au projet. Un voisin ne l'est que si celui-ci est de nature à affecter directement les conditions d'occupation, d'utilisation ou de jouissance de son bien, les locataires et les bénéficiaires d'une promesse étant inclus. Et cet intérêt s'apprécie à la date d'affichage en mairie de la demande, non à celle du permis ni à celle du recours.

Le régime applicable dépend ensuite du niveau de protection. Un immeuble classé ne peut être détruit ni déplacé, « même en partie », sans autorisation de l'autorité administrative : la suppression d'une aile, d'un escalier ou d'un décor protégé relève donc du même régime que la destruction totale. Sur un immeuble inscrit, dans les abords ou dans un site patrimonial remarquable, le permis de démolir suppose l'accord de l'administration ou celui de l'architecte des Bâtiments de France, et un avis défavorable place le maire en compétence liée : attaquer son refus est inutile, c'est l'avis qu'il faut contester. Lorsque l'immeuble n'est protégé à aucun de ces titres, hypothèse la plus fréquente, le levier se trouve dans le plan local d'urbanisme, dont l'article L. 151-19 du code de l'urbanisme permet d'identifier les immeubles à préserver pour des motifs culturels, historiques ou architecturaux.

Pour une analyse complète du régime comprenant notamment le référé-suspension, seule mesure qui arrête effectivement un chantier, les pouvoirs de régularisation du juge qui peuvent sauver le permis attaqué même après achèvement des travaux, le déféré préfectoral et l'action civile en démolition, consultez notre guide sur la contestation d'une démolition portant atteinte au patrimoine.