Un hôtel particulier n'est presque jamais protégé en entier. L'article L. 621-1 du code du patrimoine permet de classer un immeuble « en totalité ou en partie », et sur ce type de bien l'arrêté ne vise le plus souvent que les façades sur rue et sur cour, les toitures, l'escalier d'honneur et quelques pièces avec leurs décors. Le reste relève du droit commun de l'urbanisme, ou du régime des abords. Trois conséquences en découlent : le régime des travaux se dédouble selon la partie concernée, l'assiette fiscale suit le périmètre protégé, et la valeur vénale s'apprécie lot par lot. La première pièce à demander n'est donc pas la description commerciale du bien, mais l'acte de protection lui-même.

Sur les parties classées, des opérations tenues pour banales cessent de l'être. L'article R. 621-11 range expressément le ravalement parmi les travaux soumis à autorisation, au même titre que la pose d'installations en façade ou en toiture, qui vise notamment les climatisations, les panneaux solaires et les enseignes, et que les interventions sur les décors protégés. Le Conseil d'État a précisé le 5 octobre 2018, à propos de la place Vendôme, que le projet s'apprécie au regard de l'intérêt public d'histoire ou d'art qui a justifié la protection, et non de l'état de l'immeuble au jour du classement : l'intérêt commercial ne prime pas l'exigence patrimoniale, fût-ce sur une place dont le commerce est une caractéristique historique.

Pour une analyse complète du régime comprenant notamment la valeur juridique des cahiers de prescriptions des places royales, la division en lots et le seuil de soixante-quinze pour cent posé par l'article 156 bis du code général des impôts, l'articulation avec la copropriété et le silence de l'administration qui vaut refus au terme du délai d'instruction, consultez notre guide sur l'hôtel particulier classé ou inscrit, ses travaux, sa division et son commerce en rez-de-chaussée.