L'action en démolition ouverte à la commune, régie par l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme, lui permet de saisir le tribunal judiciaire pour faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d'un ouvrage édifié sans l'autorisation exigée, en méconnaissance de celle-ci, ou en violation de l'article L. 421-8. L'action civile se prescrit par dix ans à compter de l'achèvement des travaux.

La Cour de cassation a jugé le 18 juin 2026 que la démolition ne peut être ordonnée que si aucune autre mesure acceptée par le propriétaire ne peut assurer la conformité de la construction aux règles d'urbanisme, et qu'il appartient au juge de rechercher, au besoin d'office, si une mise en conformité est possible.

La solution transpose la réserve d'interprétation émise par le Conseil constitutionnel le 31 juillet 2020, fondée sur la protection du droit de propriété. Elle en déplace toutefois la charge : ce qui était un moyen de défense à invoquer devient une obligation de recherche pesant sur le juge, y compris si aucune des parties ne la lui demande.

Le raisonnement se conduit alors en deux temps, dans cet ordre. Le premier est objectif et se tranche règlement de zone en main : l'ouvrage entre-t-il dans l'une des occupations que le document d'urbanisme autorise ? Le second seulement est subjectif : le propriétaire accepte-t-il la mise en conformité ainsi identifiée ? Là où le zonage exclut toute régularisation, la démolition reste due, comme la Cour l'avait déjà jugé le 20 avril 2022.

Pour une analyse complète du régime comprenant notamment la distinction entre l'action de la commune et celle du tiers fondée sur l'article L. 480-13, la manière dont une impossibilité de régularisation se démontre, les questions que la Cour laisse ouvertes sur les modalités du consentement du propriétaire, et les réflexes probatoires à adopter dès la première instance, consultez notre analyse de l'arrêt du 18 juin 2026 sur l'office du juge en matière de démolition.