Le promoteur immobilier, régi par l'article 1831-1 du code civil, s'oblige envers le maître de l'ouvrage à faire procéder, pour un prix convenu et au moyen de contrats de louage d'ouvrage, à la réalisation d'un programme de construction. Il est tenu à ce titre des garanties légales des articles 1792 à 1792-3 du code civil, lesquelles jouent de plein droit, sans faute à démontrer.

La Cour de cassation a jugé le 11 juin 2026 que sa responsabilité contractuelle au titre des désordres intermédiaires est en revanche subordonnée à la démonstration d'une faute personnelle. La faute de l'entreprise qu'il a choisie ne suffit pas à l'engager : sa qualité de garant porte sur l'exécution des obligations légales de ceux avec lesquels il traite, non sur leur comportement fautif dans le champ du droit commun.

Le principe est toutefois susceptible d'être supplétif, et c'est sur ce point que la cassation intervient. Au visa de l'article 455 du code de procédure civile, la Cour censure la cour d'appel pour n'avoir pas répondu au moyen tiré d'une clause du contrat de promotion rendant le promoteur responsable du choix des intervenants, des procédures d'exécution et de la conformité des ouvrages. Ce que la loi ne prévoit pas, le contrat peut le stipuler, et le juge saisi d'un tel moyen doit y répondre.

Pour une analyse complète du régime comprenant notamment les stipulations du contrat de promotion qui aggravent utilement la responsabilité légale, la frontière entre désordre décennal et désordre intermédiaire, la nécessité d'articuler ses demandes à titre subsidiaire sur le droit commun lorsque l'action est engagée sur la garantie décennale, et le point de départ du délai de pourvoi en présence de plusieurs défendeurs, consultez notre analyse de l'arrêt du 11 juin 2026 sur la responsabilité du promoteur au titre des désordres intermédiaires.