Une SCI n’est pas automatiquement privée de la qualité de consommateur, mais encore faut-il que l’opération soit étrangère à son activité.
La question revient fréquemment dans les litiges relatifs aux prêts immobiliers ou aux prêts en devises : une société civile immobilière peut-elle se prévaloir de la qualité de consommateur pour bénéficier d’un régime juridique plus protecteur ?
La réponse n’est pas purement formelle. Le seul fait qu’un emprunteur soit constitué sous la forme d’une SCI ne suffit pas, à lui seul, à exclure toute protection. Mais cette qualité suppose que le contrat ait été conclu pour un usage étranger à toute activité professionnelle.
C’est précisément ce qu’a rappelé le tribunal judiciaire de Mulhouse dans une décision du 7 mai 2026, rendue dans un litige opposant plusieurs emprunteurs, dont une SCI, à une banque suisse au sujet d’un prêt libellé en francs suisses.
La qualité de consommateur au sens de la Convention de Lugano
Dans cette affaire, les emprunteurs invoquaient les règles protectrices applicables aux contrats conclus par des consommateurs, notamment les articles 15 à 17 de la Convention de Lugano du 30 octobre 2007.
Ces dispositions permettent, sous certaines conditions, à un consommateur d’agir devant les juridictions de son domicile et limitent l’efficacité des clauses attributives de juridiction conclues avant la naissance du litige. La Convention de Lugano s’applique en matière civile et commerciale, notamment dans les relations juridictionnelles impliquant la Suisse et les États liés par cette convention.
Le point décisif tient donc à la qualification du contrat : l’emprunteur a-t-il agi pour un besoin privé ou dans le cadre d’une opération relevant de son activité ?
L’objet social de la SCI : un critère déterminant
Le tribunal judiciaire de Mulhouse a procédé à une analyse concrète de la situation de la SCI.
Le prêt litigieux avait été souscrit dans le cadre d’une opération de refinancement liée à un immeuble comprenant huit logements. Le tribunal a également relevé que les demandeurs ne contestaient pas le caractère professionnel du prêt initial refinancé.
Dans ces conditions, le raisonnement est rigoureux : si le prêt est souscrit pour financer ou refinancer une opération immobilière relevant de l’objet social de la SCI, il ne peut pas être regardé comme étranger à son activité.
Cette solution signifie que l’analyse doit porter sur la finalité réelle de l’opération.
Lorsque le prêt finance ou refinance une opération d’acquisition, de détention, d’administration ou d’exploitation locative d’un immeuble, la qualification de consommateur devient difficilement soutenable.
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