À l’heure où le gouvernement fait la promotion du développement de l’amiable, une procédure mériterait d’être mieux connue : celle du référé-préventif.

 

Cette procédure peut être mise en place par toute personne ayant un projet susceptible d’impacter les constructions voisines (on pense évidemment aux promoteurs, mais même le constructeur d’une maison individuelle – qu’elle soit ou non mitoyenne – peut y avoir intérêt).

 

Son objet est d’obtenir la désignation d’un Expert judiciaire ayant notamment pour mission d’établir un état des lieux des constructions avoisinantes avant construction. Grâce à ce dernier : on sait avec certitude si les désordres allégués par les voisins sont apparus avant ou après le début du chantier !

 

Quand j’assigne - pour un promoteur - cinq voisins, la Mairie, la Communauté de Communes, le Département, VEOLIA et ENEDIS (car les projets touchent nécessairement aux réseaux d’eau et d’électricité), je sais que je lui évite à coup sûr une dizaine de procès potentiels (et que j’épargne simultanément au Tribunal une charge de travail conséquente).

 

C’est d’autant plus vrai que – lorsque la procédure est initiée et que des désordres surviennent en cours de chantier – le problème allégué par le voisin est rapidement porté à la connaissance de l’Expert judiciaire, étudié par ce dernier et souvent résolu amiablement (il joue le rôle d’amiable compositeur là où une personne aurait naturellement pour réflexe d’initier une procédure pour demander l’arrêt du chantier et la condamnation du promoteur à remettre en état). Cette procédure permet un véritable dialogue entre les différents intervenants (le promoteur ; les entreprises en charge des travaux dont le maître d’œuvre en charge du suivi de ceux-ci ; les voisins).

 

À titre d’illustration : je viens d’obtenir du Président du Tribunal Judiciaire de CRÉTEIL qu’il ordonne un référé-préventif pour un projet sur la commune de CACHAN (création d’un ensemble de 24 logements). Avec quinze défendeurs, il est permis d’espérer que la mesure permettra d’éviter un bon nombre de procédures ! Vous pouvez consulter son ordonnance du 26 janvier 2023 ci-après.

 

Mes conseils sont donc les suivants :

  • pour les promoteurs ou les constructeurs de maisons individuelles : ayez systématiquement recours au référé-préventif. Certes, il n’est pas obligatoire ; cependant, il limite significativement le risque de procédures (et donc l'entame de l’enveloppe « recours » allouée au projet). Pensez à l’initier dès que votre permis de construire est expurgé de tout recours (d’une part, la désignation de l’Expert peut aujourd’hui prendre plusieurs mois ; d’autre part, ses investigations peuvent prendre un certain temps et il est nécessaire – pour garantir l’utilité de la mesure – qu’elles soient terminées avant d’entamer les travaux) ;
  • pour les personnes recevant une assignation en référé-préventif (particuliers ou syndicats de copropriétaires) : il n’est pas nécessaire de vous adjoindre les services d’un avocat (car vous ne pouvez pas, sauf cas extraordinaires, vous opposer à cette demande). Prenez malgré tout le soin, si vous avez des désordres pré-existants, de les faire mesurer par l’Expert judiciaire qui sera désigné (exemple : si vous avez une fissure, faites-la lui mesurer en longueur et en largeur car il ne faut pas exclure que les travaux à intervenir – du fait des vibrations – entraînent des aggravations).

 

Votre bien dévoué,

 

Antoine CHRISTIN
Avocat spécialiste en droit immobilier
Ancien Secrétaire de la Conférence
Président de la Commission Droit Immobilier du Barreau des Hauts-de-Seine