Méconnaissance du cahier des charges du lotissement : défendez-vous !

 

Un contentieux important

Les cahiers des charges des lotissement générèrent un important contentieux. Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble, assiste ses clients en cas de violation du cahier des charges du lotissement.

 

Le cahier des charges du lotissement a une valeur contractuelle

Il s’agit en effet d’un document de nature contractuelle entre les colotis et il doit donc être respecté. Les dispositions du cahier des charges sont imprescriptibles et subsistent quelle que soit l'évolution de la réglementation d'urbanisme. 

Ainsi, quand bien même une autorisation d’urbanisme a été accordée (déclaration préalable, permis de construire, permis d’aménager) sur un terrain, il n’en demeure pas moins que ces demandes ne sont étudiées par les services d’instruction des communes que sur le fondement des règles d’urbanisme : plan local d’urbanisme et risques naturels notamment.

Une autorisation d’urbanisme peut être légale et méconnaître le cahier des charges du lotissement.

En effet, les services d’instruction ne prennent pas en compte les cahiers des charges des lotissements car il s’agit de documents de droit privé, de nature contractuelle. Ainsi, une autorisation d’urbanisme peut être légale sur le plan du droit de l’urbanisme, tout en étant contraire aux règles contractuelles et notamment au cahier des charges du lotissement.

C’est pour cela qu’une autorisation d’urbanisme telle qu’une déclaration préalable, permis de construire, permis d’aménager est toujours accordée sans préjudice du droit des tiers.

Cela signifie qu’en cas de graves préjudices subis par des tiers du fait de l’autorisation d’urbanisme accordée, il est toujours possible de se défendre en engageant les mises en demeure et actions contentieuses rendues nécessaires par la situation.

Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble, vous accompagne en cas de violation du cahier des charges du lotissement.

 

Plusieurs actions possibles 

Il existe plusieurs actions pour empêcher ou de mettre fin à la méconnaissance du cahier des charges du lotissement : 

  • Référé : prévenir un dommage imminent, trouble manifestement illicite,
  • Assignation au fond ; 

Ainsi, une action peut aussi bien être intentée en référé ou au fond, selon la nature de l’affaire.

Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble, intervient régulièrement en cas de violation du cahier des charges du lotissement, en référé ou au fond.

 

Action en démolition en cas de construction illicite

Dans les cas les plus graves où la construction a déjà été édifiée de manière illicite, il est possible de solliciter la démolition de la construction réalisée en violation du cahier des charges du lotissement. 

C’est le cas par exemple d’une construction édifiée sur un lot alors qu’il était impossible au vu du cahier des charges de subdiviser le lot mais également pour d’autres cas de violations du cahier des charges du lotissement. 

En effet, la Cour de cassation considère qu’un cahier des charges de lotissement, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues (voir en ce sens : Cour de cassation, Civ. 3ième, 21 janvier 2016, n°15-10566).

Dans ces conditions, tout propriétaire de lot peut solliciter d’ordonner la démolition d’une construction édifiée dans un lotissement par un colotis, dès lors que cette dernière ne respecte pas les stipulations du cahier des charges du lotissement.

Cette action est ouverte seulement aux colotis car il s’agit d’une action de nature contractuelle.

Les propriétaires n’ont pas à établir de préjudice, mais s’ils en ont subi, ils peuvent parfaitement obtenir des dommages-intérêts outre la démolition.

Comme il vient d’être dit, cette action est ouverte quand bien même les personnes qui se sont rendues coupables d'une violation du cahier des charges ont obtenu un permis de construire.

 

Le juge doit ordonner la démolition

La sanction est lourde car le juge doit ordonner la démolition dès lors qu’aucune impossibilité matérielle d’exécution de la décision n’est invoquée et même si cette sanction paraît disproportionnée.

Il n’est pas nécessaire d’obtenir un permis de démolir lorsque la démolition est ordonnée par le juge judiciaire.

 

Une stratégie adaptée 

Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble, procède par étapes en cas de contentieux relatif à une démolition fondée sur la violation du cahier des charges du lotissement : 

  • Rassembler toutes les pièces relatives au lotissement ;
  • Établir les violations du cahier des charges du lotissement par voie d’huissier de justice ; 
  • Solliciter le Centres de recherches, d'information et de documentation notariales (Cridon)pour obtenir un avis éclairé sur les violations du cahier des charges du lotissement ; 
  • Faire venir un expert immobilier afin d’établir la perte de valeur vénale du bien du fait de la méconnaissance du cahier des charges du lotissement ; 
  • Préparer des mises en demeure et assignations pour mettre fin aux troubles et préjudices subis du fait de la violation du cahier des charges du lotissement ;

 

Contactez Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble

En cas de litige portant sur la méconnaissance du cahier des charges du lotissement, vous pouvez contacter Maître Aurélien PY, avocat au Barreau de Grenoble :