Le statut des baux commerciaux a vocation à protéger l’emplacement du preneur pour lui permettre d’exploiter durablement sa clientèle.

La durée d’un bail commercial est à ce titre régie par des règles impératives.

La durée minimale est de 9 ans. Toute clause contraire est réputée non écrite.

S’agissant d’une durée minimale, il est possible de convenir d’une durée plus longue de 12, 15 ou encore 18 ans. Dès lors que la durée est supérieure à 12 ans, le bail commercial doit être publié au registre des hypothèques pour le rendre opposable aux tiers.

Par exception, les parties peuvent convenir d’une durée plus courte, mais dans ce cas, le statut des baux commerciaux ne s’appliquera pas, et à condition, d’une part, que la durée de ce bail dérogatoire ne soit pas supérieure à 3 ans, et d’autre part, qu’il s’agisse d’un premier bail (et non d’un renouvellement).

Si ce bail ce prolonge au-delà de 2 ans, il sera nové en un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux, donc d’une durée de 9 ans.

S’agissant des locations saisonnières, celles-ci, même renouvelées régulièrement, ne sont jamais soumises au statut des baux commerciaux, à condition :

  • que le local soit situé dans une zone touristique,
  • que la clientèle soit essentiellement constituée de touristes,
  • que l’exploitation soit autorisée exclusivement pendant la saison touristique.

La durée du bail saisonnier n’est pas réglementée et varie en fonction de la saison touristique.

Dernière exception à l’application du statut des baux commerciaux ; la situation des conventions d’occupation précaire, c’est-à-dire dont il ressort que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties comme par exemple un projet d’urbanisme, de démolition…

Quand le bail relève du statut protecteur des baux commerciaux, il ne cesse pas de plein droit à l’arrivée du terme convenu, mais se prolonge automatiquement, aux mêmes conditions, par tacite reconduction.

Le bail est alors renouvelé pour une duré de 9 ans, même si le bail initial comportait une durée plus longue. Les parties ont toutefois la faculté de conclure un accord postérieur pour stipuler une durée du bail renouvelé supérieur à 9 ans.

 

Maître Cédric CHAFFAUT

Avocat à CHAUMONT

Barreau de la Haute-Marne

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