L’essentiel

L’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que « toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot… ». Cette superficie est communément appelée « superficie loi Carrez ».

Ce texte d’ordre public s’applique à des contrats déterminés et à des lots ou fractions de lot de copropriété dont certains sont expressément et limitativement exclus de cette obligation de mesurage en raison de leur nature (cave, garage, emplacement de stationnement) ou de leur superficie (inférieure à 8 m²).

L’article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 définit les éléments à prendre en compte pour calculer la superficie.

L’article 46 précité sanctionne toute superficie qui serait inférieure de plus d’un vingtième à la superficie figurant dans l’acte de vente, par une diminution du prix de la vente proportionnelle à la moindre mesure.

Cette action en diminution de prix, qui doit être intentée contre le vendeur, dans un délai d’une année à compter de l’acte authentique de vente, est ouverte au seul acquéreur, qui peut formuler également des demandes indemnitaires pour obtenir réparation de préjudices divers sur le fondement de la responsabilité civile de droit commun.

L’acquéreur peut également rechercher la responsabilité du métreur, de l’agence immobilière et du notaire sur le fondement de la responsabilité civile de droit commun, pour obtenir réparation de son préjudice qui ne peut être la restitution du prix, préjudice considéré comme non indemnisable, mais qui peut être la perte d’une chance.

De son côté, le vendeur pourra agir à l’encontre des mêmes intervenants sur le fondement de cette responsabilité de droit commun, en alléguant une perte de chance, sans pouvoir obtenir leur garantie quant à son obligation de restitution du prix indu.

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