Le bail meublé est un contrat de location portant sur un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante (L. no 89-462 du 6 juill. 1989, art. 25-4 ; Civ. 3e, 18 juill. 2000, no 98-21.452).

Dès lors que le logement constitue la résidence principale du preneur, c'est-à-dire lorsqu'il est justifié d'une occupation d'au moins 8 mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou force majeure, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont d'ordre public et ne peuvent par conséquent être écartées par les parties (L. no 89-462 du 6 juill. 1989, art. 25-3).

Les locations meublées à titre de résidence secondaire sont quant à elles soumises au régime prévu au contrat ou, à défaut, au code civil, à l'exception de celles obéissant à un régime spécial (notamment meublés touristiques).

Le logement doit remplir les critères permettant de recevoir la qualification de local meublé.

Le logement donné à bail meublé doit en effet être décent en ce qu'il ne doit pas porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doit être doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation (L. no 89-462 du 6 juill. 1989, art. 25-4).

Pour revêtir la qualification de bail meublé, le logement doit en outre comporter les équipements suivants ( Décr. no 2015-981 du 31 juill. 2015) :

  • une literie comprenant couette ou couverture ;
  • un dispositif d'occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • des plaques de cuisson ;
  • un four ou un four à micro-ondes ;
  • un réfrigérateur et un congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d'un compartiment permettant de disposer d'une température inférieure ou égale à - 6 °C ;
  • la vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • des ustensiles de cuisine ;
  • une table et des sièges ;
  • des étagères de rangement ;
  • des luminaires ;
  • du matériel d'entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

Le logement doit en outre être pourvu 

  • de chauffage ;
  • d'une alimentation en eau ;

La présence du mobilier minimum s'apprécie au jour de la conclusion du bail.

La preuve de la présence des équipements minimums dans le logement donné à bail est apportée par l'établissement d'un inventaire et d'un état détaillé du mobilier établis contradictoirement dans les mêmes formes que le bail, en autant d'exemplaires que de parties au moment de l'entrée dans les lieux (L. no 89-462 du 6 juill. 1989, art. 25-5).

À défaut de tels documents, la preuve par tout moyen est admise (Aix-en-Provence, 11 janv. 2013)

À défaut de comporter tous ces équipements, le bail doit être requalifié en location vide soumise à l'intégralité du régime locatif prévu par la loi du 6 juillet 1989 (L. no 89-462 du 6 juill. 1989, art. 25-5).

 

LES AVANTAGES DU BAIL MEUBLE

Le bail meublé dispense le locataire de s'équiper en meubles et équipements, le logement étant en principe « prêt à l'emploi ».

Pour le bailleur, l'avantage est fiscal.

  • les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements meublés ou garnis sont en principe exonérées de TVA ;
  • s'il loue en meublé tout ou partie de son habitation principale, le bailleur peut jouir d'une exonération fiscale sur l'impôt sur le revenu (IR) pour les produits de cette location sous condition que les pièces louées constituent, soit la résidence principale du locataire, soit s'il est salarié saisonnier, sa résidence temporaire et que le prix soit fixé dans des limites raisonnables.
  • pour les personnes qui mettent, de façon habituelle, en location, à disposition d'un public qui n'y élit pas domicile, une ou plusieurs pièces de leur habitation principale, sont exonérées de l'IR sur le produit de ces locations à concurrence de 760 euros par an, toutes prestations annexes comprises.

les revenus même occasionnels qu'il en tire doivent être déclarés au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) (L. no 2016-1918 du 29 déc. 2016, texte no 2).

 

CONCLUSION DU BAIL MEUBLÉ

Le bail doit faire l'objet d'un écrit (acte sous seing privé ou acte notarié) respectant un contrat type (sous forme papier ou numérique) (L. no 89-462 du 6 juill. 1989, art. 25-7) et doit être établi en autant d'originaux qu'il y a de parties bien qu'un seul exemplaire suffise par partie ayant un même intérêt.

La jurisprudence admet toutefois la validité du contrat de bail verbal dont l'existence peut être prouvée par tous moyens (Civ. 3e, 7 févr. 1990, no 88-16.225).

Le bail verbal est soumis au régime de la loi de 1989, sauf preuve contraire (Paris, 21 janv. 2003, no 2001/07112).

Le bail verbal ne peut faire l'objet d'aucune indexation.

Aucune clause résolutoire ne lui est en outre applicable, seule la voie de la résiliation judiciaire étant ouverte mais chacune des parties peut exiger à tout moment la mise en conformité du bail verbal et dès lors, l'établissement d'un écrit (L. no 89-462 du 6 juill. 1989, art. 3, al. 17).