Fréquemment, les exploitants agricoles se posent la question de savoir s'ils peuvent pratiquer avec un collègue un échange de parcelles, dont l'une est grevée d'un bail rural, échange ne portant que sur la jouissance.

Et ce afin de rationnaliser les exploitations concernées, notamment en vue de créer des ilôts culturaux regroupés.

Une telle opération peut concerner deux preneurs à bail qui souhaitent échanger - en jouissance - tout ou partie du fonds qui leur est loué.

Elle peut également se réaliser entre un exploitant mettant en valeur des terres louées et un autre qui travaille des terres dont il est propriétaire.

Il convient de bien distinguer l'échange en jouissance de biens ruraux entre deux exploitants et l'échange en propriété de parcelles de terre entre deux propriétaires (bailleurs ou exploitants). Les conséquences au regard du bail sont différentes.

L'échange en jouissance de parcelles, dont l'une est louée par bail rural, est régie par les dispositions de l'article L 411-39 du Code rural et de la pêche maritime.

Par principe, un tel échange doit être destiné à assurer une meilleure exploitation pour les coéchangistes. A défaut, le texte ne saurait s'appliquer.

Ensuite, la Commission consultative des baux ruraux doit fixer, pour le département dont il s'agit, la part maximale du fonds loué qui peut être échangée. Elle doit respecter la norme nationale qui stipule que l'échange ne peut porter sur la totalité du fonds loué qu'à condition que sa surface n'excède pas 1/5ème du seuil de contrôle fixé par la législation sur le Contrôle des structures des exploitations agricoles.

Ainsi, dans une région où le seuil de contrôle est de 50 ha, la commission ne pourra prévoir la faculté d'un échange portant sur la totalité du fonds loué si sa surface n'excède pas 10 ha. Lorsque la surface du fonds loué est supérieure à ce seuil, la commission ne  peut autoriser l'échange que sur une fraction de ce fonds.

Le Préfet procède ensuite à la publication de l'arrêté départemental. A défaut d'arrêté préfectoral, le texte n'est pas applicable dans le département en question.

Sur le plan du formalisme, le preneur doit notifier à son bailleur le  projet d'échange. On peut supposer que cette notification doit identifier précisément les parcelles vouées à être échangées et indiquer l'identité du futur sous-locataire.

Le propriétaire dispose, alors, d'un délai de deux mois pour saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux s'il veut s'opposer au projet d'échange. Une raison sérieuse doit animer le propriétaire dans ce cas. A défaut de saisine dans ce délai, le bailleur est réputé avoir accepté l'opération.

Toujours sur le plan du formalisme, une fois les accords obtenus, les preneurs peuvent coucher sur le papier une convention d'échanges. Toutefois, un échange effectué verbalement restera valable.

Chaque preneur reste, au regard de son bailleur, le seul titulaire du bail. De sorte que, en cas de vente, la notification aux fins de purge du droit de préemption doit être adressée au preneur initial et que seul ce dernier peut exercer ce droit. Au demeurant, et bien que ce droit soit subordonnée à la mise en valeur directe et personnel par le preneur, ce dernier en conserve effectivement le bénéfice (article L 411-39 al. 5).

Depuis l'ordonnance n° 2006-870 du 13 juillet 2006, le défaut de notification au bailleur ne  peut entraîner la résiliation du bail que si ce dernier démontre l'existence  d'un préjudice à son égard. En pratique, si les parcelles concernées sont correctement  exploitées et si le preneur est à jour de ses règlements de fermage, le bailleur n'est  pas considéré comme subissant un quelconque préjudice.

Toutefois, certaines cours d'appel considèrent que lorsque le preneur n'a pas respecté l'arrêté et que la surface échangée excède le seuil préfectoral, l'irrégularité est telle qu'elle entraîne la résiliation du bail (pour la totalité du fonds loué), et ce sans avoir à justifier d'une préjudice.

L'amélioration du parcellaire étant un objectif impératif pour les agriculteurs soumis à la nécessité de rationaliser leur exploitation, une clarification de ce texte serait la bienvenue.

 

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