Hypothèques, garanties réelles - Un formalisme rigoureux
Une décision récente de la Cour de cassation rendue en date du 20 décembre 2018 démontre que malgré le travail d’orfèvre de certains conseils juridiques, il n’est pas possible de contourner abusivement le droit des garanties et de la saisie-immobilière, droit protecteur des garants.
Plus particulièrement, la lecture attentive de la décision permet de comprendre comment il était envisagé de contourner les « lourdeurs » de la procédure de saisie.
En effet, telle saisie-immobilière demeure souvent inévitable en cas de mise en oeuvre d’une garantie hypothécaire prise à l’appui d’un prêt d’argent.
Les rédacteurs avaient, tenté, non sans talent, de mettre en place des actes « croisés » combinant des promesse de vente immobilière avec des conditions suspensives de remboursement du prêt adossé à la promesse de vente.
En vain !
La Cour de cassation protège les garants face aux saisies immobilières
Sans procéder aux expertises qu’impose la Loi, il n’est pas possible de prévoir au contrat la remise du bien en propriété directement au prêteur garanti en cas de défaillance de l’emprunteur.
Il sera rappelé cette technique, appelée pacte commissoire, est totalement prohibée pour le cas de la résidence principale de l’emprunteur, qu’elle soit prévue au contrat ou demandée directement devant le juge.
Pour les autres bien immobiliers hypothéqués (résidence secondaire, parcelle de terrain…) une expertise s’imposera donc.
On ne contourne donc pas aisément la règlementation de la saisie-immobilière, notamment lorsque d’autres créanciers sont déjà inscrits en premier rang sur le bien, comme dans le cas de la décision commentée.
L’analyse soigneuse des clauses de garanties prévues aux prêts et divers financements peut donc révéler des bien des subtilités et surprises…
Me Fabien CAUQUIL
Avocat - DEA Droit des affaires
http://www.avocat-cauquil.fr
Lien de la décision :
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