Cass. 3e civ., 18 juin 2026, n° 24-14.342

Un arrêt de cassation qui rappelle une évidence ignorée en pratique : ordonner judiciairement une démolition est devenu très complexe, c'est une décision qui se motive.

Les faits

Une SCI réalise un exhaussement de sol sur ses parcelles, sans déposer la déclaration préalable pourtant requise en raison de son ampleur. La commune l'assigne devant le tribunal judiciaire en démolition et remise en état sur le fondement de l'article L. 480-14 du code de l'urbanisme.

La cour d'appel de Chambéry condamne la SCI, sous astreinte, à remettre les lieux en état. Son raisonnement : l'autorisation n'ayant jamais été sollicitée, la remise en état s'impose, sans qu'il soit besoin d'examiner la conformité de l'ouvrage aux règles d'urbanisme.

Le rappel de la Cour de cassation

Ce raisonnement ignore une réserve d'interprétation posée par le Conseil constitutionnel dès 2020 (décision n° 2020-853 QPC du 31 juillet 2020) : l'article L. 480-14 ne peut autoriser la démolition que si aucune mesure de mise en conformité, acceptée par le propriétaire, ne peut assurer la conformité de la construction.

Le juge judiciaire doit donc rechercher, au besoin d'office, si une mise en conformité est possible et si le propriétaire l'accepte, avant de pouvoir ordonner la remise en état. Faute d'avoir procédé à cette recherche, l'arrêt de la cour d'appel de Chambéry est cassé en toutes ses dispositions et l'affaire renvoyée devant la cour d'appel de Grenoble.

Ce qu'il faut en retenir

Le juge judiciaire ne peut plus se contenter de constater l'absence d'autorisation d'urbanisme pour ordonner une démolition ou une remise en état. Il doit se livrer à une véritable analyse de conformité aux règles d'urbanisme applicables, exercice normalement dévolu au juge administratif, mais que le texte impose désormais explicitement au juge civil, sous peine de manque de base légale.

Pour la défense du propriétaire poursuivi, l'enseignement est clair : la discussion ne doit jamais se limiter au constat de l'irrégularité. Il faut systématiquement explorer et documenter les possibilités de mise en conformité, et manifester son acceptation de la mesure : c'est ce terrain qui peut faire échec à une démolition.

Apprécier le caractère régularisable d'un ouvrage suppose une réelle maîtrise du droit de l'urbanisme : identification du document d'urbanisme applicable, qualification exacte des travaux, examen des règles de fond susceptibles d'admettre une mise en conformité. C'est un exercice technique, habituellement réservé au juge administratif, que le juge judiciaire doit désormais s'approprier pleinement pour ne pas encourir la cassation.

Cette exigence rejoint une tendance plus large, législative et jurisprudentielle, qui privilégie la régularisation des projets à leur remise en cause pure et simple, à l'image des mécanismes de régularisation en cours d'instance devant le juge administratif ou des pouvoirs de régularisation ouverts en matière de permis de construire.

Cons. const., 31 juillet 2020, n° 2020-853 QPC