Réviser le montant du loyer

Lorsque le bail le prévoit, et seulement dans ce cas, le propriétaire peut, chaque année, réviser le montant du loyer payé par le locataire.
 

L’opération est très simple.

Elle comporte 3 éléments : le loyer actuel, l’indice « ancien » et l’indice « nouveau ».

Il suffit de multiplier le montant du loyer par l’indice « nouveau » et de diviser le résultat obtenu par l’indice « ancien ».
 

Exemple : le loyer (hors charges) est de 1000 €, l’indice « nouveau » est 115, l’indice « ancien » est 112, l’opération sera la suivante :

1.000 x 115 / 112, soit 1.026,79 €

 

Quels indices utiliser ?
 

Pour les baux d’habitation, c’est l’indice de référence des loyers (I.R.L.) qui est généralement utilisé.

Cet indice évolue chaque trimestre, et  l’objet d’une publication sur le site d l’INSEE.

Le dernier I.R.L. publié par l’INSEE le 13 octobre 2016, est celui du 3ème trimestre 2016 dont la  valeur est de 125,33.
 

Ainsi, si la date anniversaire du bail est le 1er décembre, le propriétaire va utiliser ce nouvel indice pour calculer le montant du loyer révisé.
 

Par exemple, si le loyer actuel est de 2.500 €, le bailleur doit multiplier cette somme par le nouvel indice (125,33) et diviser le résultat obtenu par l’indice « ancien ».

En l’occurrence, l’indice « ancien » sera celui du 3ème trimestre 2015, soit 125,26.

L’opération à effectuer est donc la suivante : 2.500 x 125,33 / 125,26 = 2.501,40 €.
 

Autre exemple, si la date anniversaire du bail est le 1er juin, le propriétaire utilisera comme indice « nouveau » celui du 1er trimestre 2016, publié le 14 avril 2016, soit 125,26 et, comme indice « ancien », celui du 1er trimestre 2015, soit 125,19.
 

 

 

Comment réviser le montant de la provision pour charges ?
 

Raisonnons avec le cas le plus fréquent en milieu urbain, à savoir un appartement loué « vide » dans un immeuble en copropriété.
 

Au moment de la signature du bail, le propriétaire fixe le montant des charges, il s’agit de « provisions pour charges » que le locataire règle en sus du loyer jusqu’à ce que le propriétaire reçoive du syndic de copropriété l’arrêté de comptes de la copropriété.
 

Ce document fait apparaître le montant des charges de copropriété correspondant au bien loué et précise le montant des « charges récupérables ».

Les « charges récupérables » sont celles que le propriétaire « refacture » au locataire.

 
 

Prenons un exemple dans lequel le locataire règle 50 € de charges par mois.

A la lecture de l’arrêté de comptes de la copropriété, le montant des charges récupérables ressort à 660 €.

Le locataire a déjà payé 600 € (50 € x 12), il reste donc devoir 60 € au propriétaire.

À l’avenir, il conviendra de revoir à la hausse le montant des charges pour les fixer à 55 € (660 € /12).

 
 

Précision : le propriétaire doit justifier auprès du locataire du montant des charges récupérables en lui transmettant l’arrêté de comptes de la copropriété.

 

 

Quels délais pour réclamer ?
 

Le propriétaire qui ne pratique pas la révision pendant un an est supposé y avoir renoncé pour l’année concernée.

Par exemple, si la date anniversaire du bail est le 1er décembre 2016 et que le propriétaire n’adresse pas à son locataire d’avis d’échéance portant mention du nouveau loyer avant le 30 novembre 2017, il perd la possibilité de réclamer le montant de l’augmentation du loyer indexé jusqu’au prochain anniversaire du contrat.

 
 

La loi ALUR a ramené à 3 ans le délai pour recouvrer loyers et charges, anciennement fixé à 5 ans.

Cette réforme s’applique uniquement aux dettes de loyers et de charges nées après le 27 mars 2014 :

  • Pour les dettes nées antérieurement, le délai pour agir est toujours de 5 ans mais la date limite pour mettre en place une action est le 27 mars 2017,
  • Pour les dettes nées postérieurement, le délai pour agir est de 3 ans.
     

Ainsi, après le 27 mars 2017, les propriétaires ne pourront plus poursuivre le paiement des arriérés de loyer et/ou de charges nés avant le 27 mars 2014.

 

Rappelons ici que ce délai n’est interrompu que par une « demande en justice » comme le précise l’article 2241 du Code civil, une lettre recommandée avec demande d’avis de réception n’interrompt pas le délai.