L’un des apports marquants de la loi ELAN est la disparition des règles relatives à l’encadrement des loyers lors de la mise en location d’un bien. En revanche, les règles de fixation des loyers lors du renouvellement du bail ou de la relocation d’un bien ne changent pas.  

De l’encadrement à la mode ALUR…

L’encadrement des loyers, dans les zones « tendues » était l’une des mesures phares de la loi ALUR, du 24 mars 2014. Cette loi avait introduit la notion de « loyer de référence », lequel pouvait être majoré ou minoré, selon les caractéristiques propres du logement concerné. Les préfets des zones concernées étaient chargés de fixer le montant des loyers de référence. Des arrêtés préfectoraux ont ainsi été pris à Paris et Lille, avant d’être annulés par les tribunaux administratifs. Ainsi, à Paris par exemple, sont concernés par cet encadrement les baux qui ont été signés ou renouvelés entre le 1er août 2015 et le 28 novembre 2017. Depuis cette date, il n’existe plus d’arrêté préfectoral fixant le loyer de référence.  

… à la liberté façon ELAN

La loi ELAN vient apporter une modification radicale en posant le principe selon lequel « La fixation du loyer des logements mis en location est libre. » (cf. article 17 nouveau, 2ème alinéa). Le dispositif d’encadrement mis en place en 2014 est donc abrogé. L’idée d’un encadrement du montant des loyers n’est toutefois pas totalement abandonnée puisque le texte prévoit, à titre « expérimental » que certains établissements publics et certaines communes, dont Paris et Lyon, puissent demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers soit fixé par décret. A l’issue de cette période d’expérimentation, le Gouvernement présente au Parlement un rapport d’évaluation. Les règles en matière d’encadrement des loyers sont donc appelées à encore évoluer.  

En passant par la stabilité du dispositif SRU

La loi ELAN n’a rien modifié au dispositif d’encadrement de l’évolution du loyer lors du renouvellement du bail ou de la remise en location d’un bien, dispositif issu de la loi SRU. Le principe est le suivant : le loyer des logements reloués ou des baux renouvelés, dans les zones tenues, ne peuvent évoluer, par rapport aux loyers anciennement pratiqués, que dans les limites de la variation de l'indice de référence des loyers (I.R.L.). L’I.R.L. est un indice publié chaque trimestre par l’INSEE qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Autrement dit, sauf exceptions, le propriétaire bailleur ne peut augmenter le montant du loyer au moment du renouvellement du bail ou à la faveur d’un changement de locataire. Il peut seulement l’indexer pour tenir compte des variations de l’I.R.L. Les seules exceptions à la règle sont les hypothèses dans lesquelles :   *   le bailleur a réalisé des travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à 6 ou 12 mois de loyer, selon les cas,   *   le loyer antérieur était manifestement sous-évalué. Rappelons enfin que les litiges sur ce sujet doivent obligatoirement être soumis à la commission départementale de conciliation avant d’être éventuellement portés devant le Tribunal d’instance.