Sous-location : rappel des principes

Selon le Code civil, par principe, le locataire peut sous-louer à un autre si cette faculté ne lui a pas été interdite (Code civil, article 1717).

Des dispositions dérogatoires existent, en particulier pour les baux commerciaux. Pour ces derniers, le principe est inversé : "Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite" (Code de commerce, article L145-31).

 

Sous-location dans les baux professionnels

Aucune disposition du statut des baux professionnels ne prévoit de dérogation à l'article 1717 du Code civil, telle que celle figurant à l'article L145-31 du Code de commerce pour les baux commerciaux. 

Pourtant, la jurisprudence témoigne d'une certaine confusion des rédacteurs et des parties.

 

Incohérences de la jurisprudence

Ainsi par exemple, le cas d'un bailleur qui a consenti un bail professionnel, et a obtenu du juge des référés sur le fondement de l'article L145-31 du Code de commerce (applicable aux baux commerciaux) et l'article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 (applicable aux baux professionnels).

De manière surprenante l'a suivi, sans vérifier qu'une clause d'interdiction de la sous-location figurait bien dans le bail. Le juge va se fonder sur l'article L145-31 du Code de commerce pourtant innaplicable pour justifier sa solution :

"Il est également établi que le GIE REUNION VERT BLEU ne justifie pas d'une assurance, en dépit du commandement délivré le 18 décembre 2023, et qu'il sous loue le 1er étage des locaux à Mr [L] à qui il a consenti un bail mixte le 28 mai 2022 . Cette sous location méconnait les dispositions de l'article L 145-31 du code de commerce puisque le bail professionnel du 06 mai 2022 ne prévoit aucune clause permettant la sous location. Pour y faire échec, le GIE REUNION VERT BLEU se borne à soutenir avoir obtenu, verbalement, l’autorisation du bailleur , ce que ce dernier conteste et l'affirmation selon laquelle Mr [N] ne pouvait ignorer la sous location, mise en place dès la prise d’effet du bail principal , est inopérante. Il se déduit de tout ce qui précède que l'accumulation des manquements contractuels du GIE REUNION justifie la résiliation du bail en application de l’article 1228 du code civil. En conséquence, il convient d'ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l'assistance de la force publique" (Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, 29 novembre 2024, n°23/03118).

 

Précautions de rédaction des baux professionnels en matière de sous-location

Les parties ont donc tout intérêt à clarifier par une clause si elles entendent autoriser ou exclure la sous-location, afin d'éviter tout aléa d'interprétation.

Les analogies maladroites et erreurs de champ d'application conduisant les juges à appliquer le statut du bail commercial à des baux commerciaux sont fréquentes (voir sur le Blog : Délais de grâce lors de la résiliation pour impayé du bail professionnel : les incohérences de la jurisprudence) et il peut être prudent de s'en prémunir.

 

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Goulven Le Ny, avocat au Barreau de Nantes

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