La location de meublés touristiques, comme les locations de type Airbnb, continuera très certainement de séduire de nombreux propriétaires en 2025.

Cependant, cette activité est encadrée par des règles strictes qu'il est essentiel de connaître pour éviter des sanctions lourdes. Que vous envisagiez de louer votre résidence principale ou secondaire, il est crucial de comprendre les obligations légales et les risques associés, notamment depuis la promulgation de la Loi Le MEUR.

Urbanisme : ce que dit la loi

À Montpellier par exemple, louer votre résidence principale pour des séjours de courte durée est autorisé jusqu'à 120 jours par an. La Loi Le Meur permet aux communes de réduire cette limite à 90 jours.

Avec la nouvelle loi LE MEUR, la procédure d'enregistrement s'appliquera à toute déclaration de mise en location d'un meublé de tourisme, quelle que soit la commune et qu'il s'agisse d'une résidence principale ou non. Cette généralisation sera effective au plus tard le 20 mai 2026, après la mise en place du téléservice national d'enregistrement des données. Certaines mesures entreront en vigueur dès le 1er janvier 2025.

Au-delà, des sanctions pénales peuvent s'appliquer. L'enregistrement auprès de la mairie est obligatoire, même pour une résidence principale.

Pour une résidence secondaire, une autorisation de changement d’usage est nécessaire, rarement accordée et coûteuse. Sans cette autorisation, vous risquez des sanctions.

Enfin, les Communes seront en mesure d'introduire dans un Plan Local d'Urbanisme (PLU) des restrictions appelées servitude de résidence principale pour les nouvelles constructions.

 

Copropriété : des règles à respecter scrupuleusement

Les règles de copropriété peuvent compliquer vos projets de location type Airbnb. Même si vous respectez les obligations urbanistiques, votre règlement de copropriété peut contenir des clauses limitant votre activité.

Une clause d'habitation bourgeoise peut interdire toute activité commerciale. Cependant, la Cour de cassation (arrêt du 25 janvier 2024) a clarifié que, sans services hôteliers, une location meublée de tourisme peut être considérée comme une activité civile.

Cela permet de contester certaines interdictions, mais l'aléa judiciaire demeure. En cas de nuisances (bruits, dégradations, rotations fréquentes de locataires), les autres copropriétaires peuvent agir pour faire cesser l'activité sous-astreinte financière.

Par ailleurs, la nouvelle loi LE MEUR permet aujourd'hui d'interdire la location de meublé de tourisme par modification du règlement de copropriété, selon des conditions particulières.

Cette nouvelle disposition crée aussi une obligation d’information du syndic pour la location de meublé de tourisme des résidences principales.

 

Les sanctions à éviter absolument

En cas de dépassement du nombre de jours de location, la sanction est aujourd'hui de 15.000 €.

En cas de non-conformité à la procédure d'enregistrement, les conséquences peuvent être plus lourdes :

  • Amendes pénales : jusqu'à 10.000 € en absence de déclaration préalable ou utilisation d'un faux numéro, et jusqu’à 80 000 € et un an d’emprisonnement ;

  • Amendes civiles : suspension du numéro d'enregistrement et jusqu’à 50 000 € par logement pour absence d'enregistrement, ou informations erronées ou incomplètes ;

 

Vous l'aurez compris, la loi Le Meur redistribue les cartes de la location de type AIRBNB, notamment sur le volet fiscalité, ou de normes DPE (diagnostic de performances énergétiques).

Nul doute que les plaideurs soumettrons la loi au tamis du Conseil constitutionnel par la voie de la Question Prioritaire de Constitutionnalité (QPC) puisque le droit de propriété ainsi que le droit au respect de la vie privée sont impactés par ces nouveaux dispositifs.

 

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Maître Jérémie OUSTRIC

Avocat au Barreau de Montpellier