L'encadrement des loyers est une réalité depuis quelques années dans de nombreuses métropoles de France dites "zones tendues".

Par exemple, pour Montpellier, cette règle est applicable depuis le 24 août 2022

Si l'objectif affiché est de limiter les hausses excessives, la mise en œuvre de ce dispositif d'ordre public est un véritable parcours du combattant pour les propriétaires et les professionnels de la gestion locative.

Mon cabinet est régulièrement confronté à des litiges qui confirment la complexité et les risques financiers de cette réglementation.

 

➡️ Voici les règles à respecter et les pièges à éviter en septembre 2025 :

 

  • Piège n°1 : La Révision Annuelle du Loyer est Bloquée par le Plafond Légal

La règle est claire : le loyer de base ne doit jamais dépasser le loyer de référence majoré (Loyer de référence + 20%).

Cependant, de nombreux bailleurs et agences continuent d'appliquer la révision annuelle classique, souvent indexée sur l'IRL (Indice de Référence des Loyers).

 

Or, la jurisprudence* apparaît claire :

  • Le plafond est infranchissable : Même si une clause contractuelle prévoit la révision annuelle, cette révision ne peut pas excéder le loyer de référence majoré en vigueur.

  • Conséquence dramatique : Si le loyer initial était déjà au niveau du plafond légal et que vous appliquez une révision, vous êtes en situation de trop-perçu.

  • Risque accru : La réclamation du locataire peut remonter jusqu'à trois ans en arrière. De plus, un dépassement du plafond peut entraîner une sanction administrative de 5 000 €.

 

Mon conseil d'Avocat : Avant d'appliquer toute révision annuelle, même si elle est prévue au bail, vous devez absolument vérifier que le nouveau montant ne dépasse pas le loyer de référence majoré de l'année en cours.

 

  • Piège n°2 : Le Complément de Loyer, Librement fixé mais contestable

L'application d'un complément de loyer est la seule façon de dépasser le loyer de référence majoré. Il est laissé à la libre appréciation du bailleur , mais il est soumis à des conditions strictes :

  1. Les caractéristiques (localisation ou confort) doivent être déterminantes par rapport aux logements de la même catégorie.

  2. Elles ne doivent pas avoir déjà été prises en compte dans le calcul du loyer de référence (ce qui exclut le nombre de pièces ou l'époque de construction).

     

Attention, le piège est double :

  • La contestation est simple pour le locataire qui doit cependant respecter des délais

  • Des vices rédhibitoires :  Le complément de loyer est interdit si le logement présente certains défauts, ou lorsque le DPE de classe F ou G.

 

Mon conseil d'Avocat : Le complément de loyer doit être étayé par des preuves solides (photos, descriptifs détaillés) au moment de la signature et précisées au bail.

 

➡️ Et pour 2026.... ? Des changements de règles sont attendus !

Un rapport choc commandé par le gouvernement vient de sortir et il pourrait bien transformer tout le marché locatif en France !

Les députés Le Meur et Echaniz proposent de pérenniser et d'étendre l'encadrement des loyers à toutes les communes en zone tendue et à leurs voisines.

 

Ce que ça change :

  • L'expérimentation (qui devait s'arrêter en 2026) pourrait devenir une règle nationale.

    Objectif : stopper les loyers abusifs (et non les faire baisser). À Paris, l'effet est déjà visible avec un loyer moyen -8,2% inférieur à ce qu'il aurait été sans encadrement.

  • La clarification du Complément de loyer : Le rapport suggère d'encadrer les compléments de loyer en donnant un prix relatif par m² aux « surfaces annexes » (terrasse, cave, etc.).

    Objectif : réduire les contentieux, actuellement trop nombreux.

     

Mon conseil d'Avocat : le rapport se contente d'un critère d'évaluation objectif (les m²), mais qu'en sera-t-il des critères plus sujets à interprétation par exemple, comme une vue remarquable ?

 

➡️Les 2 risques majeurs à connaître :

 

  • L'erreur de calcul : Le plafond est strict. Une simple erreur de calcul peut vous coûter un procès avec votre locataire. Faites-vous IMPÉRATIVEMENT conseiller !

 

  • La Taxe Foncière : Si la taxe foncière augmente, ce qui est à craindre, vous ne pourrez PAS répercuter cette hausse sur le loyer si vous avez déjà atteint le plafond légal. La rentabilité de votre investissement immobilier peut directement être affectée...

 

Pour plus d'informations à ce sujet : Contactez-moi

Maître Jérémie OUSTRIC

Avocat au Barreau de Montpellier

 

*Réf : 

TJ Paris, PCP JCP fond, 05-06-2025, n° 25/00525 TJ Paris, PCP JCP ACR fond, 01-07-2025, n° 24/10342 TJ Paris, PCP JCP fond, 21-01-2025, n° 24/0447