En faveur du locataire défaillant, le Juge des référés « peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (article 1343-5 du Code civil).

L’ordonnance de référés permet ainsi de suspendre les effets de la clause « insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit » du contrat « un mois après un commandement demeuré infructueux » (article L.145-41 du Code de commerce).

Il ressort cependant de la jurisprudence constante que la clause résolutoire se trouve définitivement acquise lorsque le locataire ne respecte pas scrupuleusement les délais de paiement fixés dans l’ordonnance de référé.

Il en a notamment été ainsi pour un retard de paiement de quelques jours alors que le locataire défaillant se prévalait du défaut de signification de l’ordonnance de référé (Civ. 3e, 3 déc. 2003, n° 02-14.645).

La même décision a été retenue pour le non-respect de l’échéancier fixé par le Juge alors que le locataire défaillant se prévalait du règlement de la créance en cours d’instance et du défaut de mention de l'acquisition de la clause comme sanction aux termes de l'ordonnance de référé (Civ. 3e, 14 mai 2008, n° 07-17.121).

Par un arrêt en date du 26 octobre 2023, la Cour de cassation a précisé que la circonstance de la mauvaise foi du bailleur souhaitant mettre un terme au contrat en dépit « du solde minime restant dû de 31 euros par rapport à l’importance de la dette initiale et du versement  par la locataire de 20 000 euros en huit mois quand l'ordonnance de référé lui avait octroyé vingt-quatre mois pour apurer sa dette » n’a aucune incidence sur les effets de la clause résolutoire (Civ. 3e, 26 oct. 2023, n° 22-16.216).

Pour la juridiction suprême, lorsqu’une ordonnance de référé passée en force de chose jugée a suspendu les effets de la clause résolutoire et a accordé au preneur des délais de paiement, en cas de non-respect desdits délais la clause est définitivement acquise sans que la mauvaise foi du bailleur, à s’en prévaloir, puisse y faire obstacle.

La solution semble être de bon sens dès lors que règle d’ordre public de l’exécution de bonne foi des contrats ne s’applique pas aux décisions de justice insusceptibles de recours (article 1104 du Code civil).

Source : https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000048283890