Votre contrat de bail d’habitation contient généralement une clause intitulée « CLAUSE RESOLUTOIRE ».

Conformément à l’article 24 alinéa 1er et n°1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer le loyer et les charges signifié au locataire à la demande du bailleur contient, à peine de nullité « la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ».

Dans sa rédaction en vigueur au 29 juillet 2023, l’article 24 alinéa 1er et n°1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose désormais que :

« Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le commandement de payer le loyer et les charges signifié au locataire à la demande du bailleur contient, à peine de nullité « la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ».

Cependant pour le contrat initial, reconduit ou renouvelé avant le 29 juillet 2023, il était question de savoir s’il fallait appliquer l’ancien délai de 2 mois, plus favorable au locataire, ou plutôt le nouveau délai de 6 semaines en faveur du bailleur.

Par un arrêt en date du 13 juin 2024, n°24.70.002, la Cour de cassation a répondu que :

 « La loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif ».

C’est dans ces conditions qu’elle a jugé que :

« Dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction ».

Très important : le défaut de paiement des loyers et charges dans le délai imparti (2 mois ou 6 semaines selon la date du contrat initial, reconduit ou renouvelé) entraîne la résiliation de plein droit dudit contrat que le Juge des contentieux de la protection ne pourra que constater avant d’ordonner l’expulsion du locataire défaillant.