Dans quel cas le bailleur peut-il donner un congé pour reprendre au locataire protégé ?
En cours de bail, en l’absence de motif légitime et sérieux (notamment le cas du manquement du locataire à ses obligations contractuelles), il est impossible pour le bailleur de reprendre son logement, et ce quelle que soit sa situation (maladie, divorce, perte d’emploi…).
En revanche, à la date d’échéance du contrat de bail, le bailleur peut généralement donner congé au locataire et justifier ce congé soit par un motif légitime et sérieux, par sa décision de vendre ou pour reprendre (c’est-à-dire pour y habiter ou pour loger ses proches).
« tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité ».
Le texte de loi ajoute, et ce à bon droit, un tempérament en faveur du bailleur en ces termes :
« Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé ».
Dans cette hypothèse, conformément à l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur, par sa décision de rependre le logement, peut donner congé au locataire protégé dans les conditions suivantes :
« A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur ».
Quand bien même le préavis peut être adressé au locataire protégé par courrier recommandé avec demande d’avis de réception, il est vivement recommandé de faire signifier le congé par exploit d’huissier, pour s’assurer du strict respect du formalisme de la disposition légale.
Enfin, il convient de rappeler au bailleur l’encadrement rigoureux de cette dérogation par le texte de loi qui prévoit au quatrièmement que :
« Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d'une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice ».
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