"Dès lors qu'un immeuble répond aux critères posés par l'article 1er, d'ordre public, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, il est soumis au statut de la copropriété, peu important la méconnaissance, par le pétitionnaire, du permis de construire qui lui avait été accordé".

CASS. 3e CIV., 19 MARS 2026, n° 24-13.829 (publié au Bulletin)

L'AFFAIRE

Dans cette affaire, des acquéreurs en VEFA avaient été déboutés de leurs demandes d'indemnisation par la Cour d'appel de Lyon (16 janvier 2024, n° 22/06275).

Il avait été créé, lors de la livraison des lots, une petite copropriété horizontale constituée de deux lots dont les acquéreurs avaient intérêt à démontrer qu'elle n'avait pas été constituée valablement.

Les acquéreurs se sont ainsi pourvus en cassation en arguant notamment que les parties à la VEFA ne peuvent établir une copropriété en méconnaissance des dispositions impératives relatives au permis de construire, notamment édictées par l'article L. 421-3 du code l'urbanisme, ainsi que par les dispositions d'ordre public des articles 1er et 9 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon eux, une copropriété horizontale ne pourrait être créée en méconnaissance des dispositions impératives contenues dans un arrêté de permis de construire délivré pour la même unité foncière.

En décidant néanmoins qu'il était indifférent que la venderesse n'ait pas respecté les termes du permis de construire pour constituer une copropriété, quant à l'inverse, les dispositions impératives et d'ordre public relatives au permis de construire faisaient nécessairement obstacle à la constitution de la copropriété, la cour d'appel aurait ainsi violé, toujours selon les acquéreurs, les dispositions du code de l'urbanisme et les articles 1er et 9 d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965.

Rejet du pourvoi !

OBSERVATIONS

Peu importe la méconnaissance, par le pétitionnaire, du permis de construire qui lui avait été accordé pour édifier l'immeuble, la soumission au statut de la copropriété est indifférente aux règles du droit de l'urbanisme.

En application de l'article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, "le statut de la copropriété des immeubles bâtis s'applique de plein droit dès que la propriété d'un immeuble bâti est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes" (Cass. 3e civ., 13 avril 1988, n° 86-19.171).

Peu importe également que la copropriété soit immatriculée ou non, qu'un règlement de copropriété ait été pris ou non (Cass. 3e civ., 29 mai 2002, n° 00-17.542) ou qu'un syndic ait été ou non désigné (arrêt du 13 avril 1988 précité).

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Jonathan Quiroga-Galdo
Avocat à la Cour
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