Un bailleur qui a accepté le principe du renouvellement peut encore refuser de renouveler. Tant que le prix du bail renouvelé n'est pas définitivement fixé, le droit d'option du second alinéa de l'article L. 145-57 reste ouvert, et trois arrêts publiés au Bulletin entre 2023 et 2025 le rendent plus redoutable qu'il n'y paraît.
Sur la forme d'abord. Par un arrêt du 27 mars 2025 (Civ. 3e, n° 23-20.030, FS-B), la Cour juge que les mentions obligatoires de l'article L. 145-9 « ne concernent que le congé délivré par le bailleur et non l'exercice par ce dernier de son droit d'option, lequel n'est soumis à aucune condition de forme et n'a pas à mentionner à peine de nullité le délai de prescription applicable pour le contester en justice ou à être motivé ». Autrement dit : une lettre suffit, elle n'a pas à s'expliquer, et surtout elle n'avertit le preneur d'aucun délai.
L'espèce mérite d'être connue. Renouvellement demandé en août 2016, mémoire en fixation du prix en janvier 2018, option exercée en juin 2018, assignation en septembre 2020. Action prescrite. Le locataire perd le bail et l'indemnité d'éviction.
Sur les effets ensuite, et ils jouent dans les deux sens : l'indemnité d'occupation fixée à la valeur locative se substitue rétroactivement au loyer, que l'option vienne du bailleur (Civ. 3e, 27 févr. 2025, n° 23-18.219) ou que le preneur renonce (Civ. 3e, 16 mars 2023, n° 21-19.707).
D'où deux réflexes que je crois utiles :
- agender les deux ans dès la première notification, et non à l'issue de la discussion sur le prix : le délai ne l'attend pas ;
- ne jamais écrire au client que le renouvellement est acquis avant un accord écrit sur le prix ou une décision passée en force de chose jugée.
La sécurité ne vient pas de l'accord de principe. Elle vient de la fixation du prix.
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