L’article 140 de la loi ELAN (loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) a mis en place un dispositif expérimental d’encadrement des loyers, pour une période de 5 ans.
L’Assemblée nationale vient de prolonger l’expérimentation de l’encadrement des loyers pour 3 ans, et permet également à de nouvelles collectivités de participer à cette expérimentation.
- Quels critères pour l’application de l’encadrement des loyers ?
Dans la capitale, le marché locatif est extrêmement tendu. Le dispositif s’applique donc pour les loyers des logements du parc privé, loués nus ou en meublés, à titre de la résidence principale ou à usage mixte.
Le dispositif s’applique également au bail « mobilité » (location de courte durée d'un logement meublé, destiné à des étudiants ou des personnes en mobilité professionnelle).
Sont exclus du dispositif :
- Les logements HLM,
- Les logements conventionnés APL (y compris les logements conventionnés Anah),
- Les logements soumis à la loi de 1948,
- Les locations saisonnières,
- La sous-location,
L’encadrement des loyers s’applique aux baux signés à compter du 1er juillet 2019.
En cas de première mise en location, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, bien évidemment dans la limite du loyer de référence majoré.
Les baux en cours et les reconductions tacites à l’expiration du bail ne sont pas concernés, sauf si le loyer est manifestement mal évalué et que le locataire ou le bailleur en conteste le montant.
Selon l’article 140 de la loi ELAN, le représentant de l'Etat dans le département fixe, chaque année, par arrêté :
- Un loyer de référence,
- Un loyer de référence majoré (supérieur de 20 %),
- Et un loyer de référence minoré (diminué de 30 %).
A Paris, ce plafond est modifié légèrement à la hausse pour les baux signés depuis le 1er juillet 2021 (arrêté préfectoral de référence pour la fixation des loyers à compter du 1er juillet 2021 du 4 juin 2021).
Il peut également être tenu compte des caractéristiques de localisation ou de confort du logement pour appliquer un complément de loyer, par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique.
Pour connaître le montant des loyers plafonnés à Paris, le site de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL) dispose d’un outil de simulation, selon les caractéristiques et la situation du logement.
Par exemple, en janvier 2022, dans le quartier de Belleville, un appartement de 2 pièces non meublé, dans un immeuble dont la construction date d’avant 1946, les loyers sont les suivants :
Loyer de référence minoré : 17,2 € m² / Loyer de référence : 24,5 € m² / Loyer de référence majoré : 29,4 € m².
En tenant compte de la surface du logement, on applique donc un loyer qui doit être inférieur au loyer de référence majoré.
- Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?
Selon les sites d’annonces de locations entre particuliers, près de 40 % des annonces pour des logements soumis au dispositif ne respectent pas les règles de l’encadrement.
En cas de non-respect de l'encadrement des loyers, la loi ELAN a prévu des sanctions administratives afin d’encourager les propriétaires bailleurs à se mettre en conformité.
Le préfet peut exiger du bailleur la diminution du loyer et le reversement au locataire du trop-perçu ; s’il refuse, le préfet peut le faire condamner à une amende administrative dont le montant ira jusqu'à 5.000 € pour un particulier, et 15.000 € pour une personne morale.
Le locataire peut également saisir la justice d'une action en diminution de loyer.
Il doit néanmoins obligatoirement passer par une étape amiable : la saisine de la Commission départementale de conciliation.
Si l'intervention de la commission se solde par un échec, le locataire peut saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal dont dépend le logement.
La procédure à suivre en cas de diminution de loyer au profit du locataire, ou bien en réévaluation du loyer au profit du bailleur, est strictement encadrée par la loi ELAN.
Enfin, dernière précision, le montant du loyer de référence et du loyer de référence majoré doivent être mentionnés par le bailleur dans le contrat de location respectant le contrat-type réglementaire.
Je reste à votre disposition pour toute question à ce sujet.
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