Il existe des situations où la propriété d’un bien peut être démembrée : c’est le cas lorsque nous sommes en présence d’un nu-propriétaire et d’un usufruitier.

L’usufruit correspond au droit de jouir des choses dont un autre a la propriété (article 578 Code civil). Dans ce cas, le nu-propriétaire a vocation à retrouver, un jour ou l’autre, son droit de propriété entier sur la chose.

En vertu de son pouvoir de gestion du bien, l’usufruitier a le pouvoir de concéder un bail d’habitation portant sur le bien et d’en percevoir les loyers (article 595 du Code civil.).

Lorsque le bien objet du démembrement est loué, lequel des titulaires, usufruitier d’une part, nu-propriétaire d’autre part, peut délivrer un congé pour reprise ?

La question est légitime puisque le nu-propriétaire est titulaire d’un droit réel sur le bien. Il peut en effet souhaiter reprendre le logement occupé pour en faire sa résidence principale ou pour le faire occuper par un membre de sa famille.

Un arrêt récent de la Cour de cassation le rappelle :  L’usufruitier a seul la qualité de bailleur, de sorte qu’il est le seul à pouvoir délivrer un congé pour reprise du logement loué (Cass. 3ème civ., 26 janv. 2022, n° 20-20.223).

En effet la Cour de cassation précise que seul l'usufruitier, en vertu de son droit de jouissance sur le bien dont la propriété est démembrée, peut, en sa qualité de bailleur, agir en validité du congé pour reprise.

En l’espèce, c’était le nu-propriétaire qui avait fait délivrer un congé pour reprise au locataire, au profit de sa belle-fille.

L’intervention volontaire à l’instance de l’usufruitier, afin de soutenir les demandes du nu-propriétaire, n’a pas été de nature à écarter la fin de non-recevoir du nu-propriétaire.

Cette décision rappelle que le nu-propriétaire a beaucoup moins de prérogatives sur le bien que l’usufruitier, qui a un droit d’usage et de jouissance.