Chaque année, lors de l’assemblée générale des copropriétaires, une résolution prévoit de donner « quitus » au syndic pour la gestion arrêtée à une date donnée.

Le quitus constitue la reconnaissance par l’assemblée générale de la bonne gestion de la copropriété.

Il faut distinguer l’approbation des comptes de l’année et le quitus (qui font l’objet de deux résolutions séparées) : la première concerne la régularité des comptes de la copropriété, tandis que la seconde porte sur la responsabilité de la gestion.

Le quitus porte aussi bien sur la gestion financière que sur l’ensemble des actes effectués par le syndic au cours de son mandat ; même si le syndic a excédé ses pouvoirs, si le quitus est donné par l’assemblée, le syndicat des copropriétaires reprend ses actes à son compte.

Quelles sont les conséquences de la délivrance du quitus au syndic ?

Le quitus est en réalité une véritable décharge de responsabilité du syndic. Le syndicat des copropriétaires renonce à son droit d'action à l’encontre du syndic. Une fois le quitus donné, les fautes éventuelles de gestion du syndic ne peuvent plus lui être reprochées.

Toutefois, le quitus ne vaut que pour les actes de gestion dont l’assemblée générale a eu connaissance et qu’elle a été à même d’apprécier en connaissance de cause.

Il devient dès lors impossible de le poursuivre en justice, sauf :

  • Pour des faits que le syndic aurait volontairement dissimulés,
  • En cas d’absence d’information du syndic à l'égard de l'assemblée générale des copropriétaires.

Cette résolution est une simple formalité si les copropriétaires sont satisfaits de gestion de leur syndic sur l’année qui vient de s’écouler. En pratique, les copropriétaires qui ne souhaitent pas donner quitus au syndic prévoient généralement d’intenter une action à son encontre, ayant eu connaissance de fautes de gestion.

Le quitus est une décision qui ne vaut que pour le syndicat des copropriétaires. Si un copropriétaire souhaite engager la responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle du syndic en raison d’un préjudice personnel causé dans l’accomplissement de sa mission, cela est toujours possible même dans le cas où le quitus a été voté lors de l’assemblée générale.

Je reste à votre disposition pour toute question à ce sujet.