Dans un contexte économique marqué par la recherche de flexibilité et de rentabilisation des surfaces, la sous-location est une pratique parfois envisagée par les commerçants et les entreprises.

Elle permet de partager les charges, d’adapter la taille des locaux à l’activité réelle ou encore d’optimiser la gestion immobilière d’un groupe de sociétés.

Cependant, la sous-location en matière de bail commercial n’est pas sans risque et s’avère strictement encadrée par le Code de commerce et par une jurisprudence abondante.

Mal maîtrisée, elle peut conduire à la résiliation du bail, au refus de renouvellement ou à des litiges coûteux.

Cet article propose de faire le point sur les règles applicables, les risques encourus et les bonnes pratiques à adopter.

 

    • Définition et conditions de la sous-location commerciale

 

1.1. Pas de définition légale stricte

Le Code civil et le Code de commerce ne donnent pas de définition précise de la sous-location. La jurisprudence la caractérise comme une mise à disposition d’un bien déjà loué au profit d’un tiers, moyennant une contrepartie.

Autrement dit, il faut deux éléments :

  • un transfert de jouissance du local loué au profit d’un tiers ;
  • le versement d’un prix ou d’un avantage en contrepartie.

Ainsi, une simple tolérance d’occupation sans paiement ne constitue pas une sous-location. Les juges adoptent toutefois une conception large de la notion de contrepartie, qui peut être financière (loyer, redevance) ou en nature (prestations de service, maintien d’une activité profitable au locataire principal).

1.2. Distinction avec des contrats voisins

La frontière entre la sous-location et d’autres mécanismes contractuels peut être floue.

  • La location-gérance de fonds de commerce porte principalement sur l’exploitation du fonds, la jouissance des locaux étant accessoire. Mais lorsque seul le droit au bail est transmis, la convention peut être requalifiée en sous-location déguisée;

 

  • La domiciliation d’entreprise n’est pas nécessairement une sous-location : si l’occupation est ponctuelle et secondaire par rapport aux services fournis (adresse postale, secrétariat, équipements partagés), il s’agit d’un contrat de prestation de services.

 

  • La mise à disposition d’un logement de fonction à un salarié peut, en revanche, être qualifiée de sous-location dès lors qu’elle implique une contrepartie, même indirecte (par exemple, prélèvement sur salaire).

Cette vigilance est essentielle, car la qualification juridique retenue par les juges ne dépend pas du titre donné par les parties mais de la réalité des faits.

 

2. Le principe : l’interdiction de la sous-location

Le Code de commerce (art. L. 145-31) pose un principe clair : la sous-location est interdite sauf accord du bailleur.

Deux conditions doivent être réunies pour qu’une sous-location soit valable :

  1. Le bail doit l’autoriser expressément ou, à défaut, le bailleur doit donner son accord écrit.
  2. Le bailleur doit être appelé à concourir à l’acte de sous-location, c’est-à-dire participer à la signature du contrat.

 

Cette exigence vise à protéger le bailleur, qui reste engagé avec le locataire principal et doit pouvoir contrôler l’identité du sous-locataire ainsi que les conditions d’occupation.

En pareille hypothèse, mieux vaut être assisté par un avocat spécialisé en bail commercial à Lyon.

À noter : même en cas d’autorisation, le bailleur conserve un droit important. Si le loyer de la sous-location est supérieur à celui du bail principal, le bailleur peut demander une augmentation correspondante du loyer qu’il perçoit.

3. Les risques d’une sous-location irrégulière

Le non-respect du régime légal peut avoir de lourdes conséquences.

3.1. La résiliation du bail

Le bailleur est en droit de demander la résiliation du bail commercial si une sous-location interdite est constatée.

La jurisprudence retient d’ailleurs que la violation d’une clause d’interdiction de sous-louer constitue un manquement grave justifiant la résolution judiciaire.

3.2. Le refus de renouvellement sans indemnité

La sanction peut aller jusqu’au refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, dès lors que la sous-location prohibée constitue un motif grave et légitime.

3.3. La requalification de contrats voisins

Comme évoqué plus haut, les tribunaux peuvent requalifier en sous-location déguisée des contrats de location-gérance, de domiciliation ou encore de crédit-bail, si les éléments démontrent qu’il s’agit en réalité d’une simple mise à disposition des locaux contre rémunération.

Les conséquences sont alors identiques : résiliation du bail principal et perte des droits du locataire.

4. Les droits du sous-locataire

4.1. En cas de sous-location régulière

Lorsque la sous-location est conforme aux exigences légales, le sous-locataire bénéficie de certains droits :

  • il peut exercer une action directe contre le bailleur pour le paiement du loyer, si le locataire principal fait défaut ;

 

  • il dispose d’un droit au maintien dans les lieux, dans les conditions prévues au contrat.

4.2. En cas de sous-location irrégulière

En revanche, lorsque la sous-location est interdite par le bail ou conclue sans intervention du bailleur, le sous-locataire est en position de faiblesse. Il ne peut pas revendiquer de droit au renouvellement ni de protection particulière.

Dans certains cas, il peut même être expulsé sans indemnité, malgré les loyers versés au locataire principal.

 

Conclusion

La sous-location commerciale peut constituer un outil de flexibilité intéressant, permettant à un locataire de partager ses charges ou de réorganiser son activité.

Mais elle demeure strictement encadrée par la loi et la jurisprudence.

Le principe reste l’interdiction, et seules les sous-locations autorisées par le bailleur et régulièrement formalisées sont sécurisées.

Pour le locataire, la tentation de contourner les règles par des montages contractuels est risquée, car les tribunaux n’hésitent pas à requalifier des conventions en sous-location déguisée. Pour le bailleur, la vigilance s’impose afin de préserver ses droits.

Quant au sous-locataire, il doit s’assurer que son contrat repose sur une base solide, faute de quoi il pourrait perdre toute protection.

En définitive, la sous-location n’est pas à proscrire, mais elle doit être envisagée avec prudence et dans le strict respect des règles prévues par le Code de commerce.

L’accompagnement d’un avocat spécialisé en baux commerciaux est souvent indispensable pour sécuriser l’opération et éviter de lourds contentieux.