La résiliation judiciaire du bail commercial peut etre obtenue de deux façons :

  • soit par la voie rapide de la procédure de référé dès lors que le bail comporte une clause résolutoire dont l’interprétation trés stricte permet de rompre le bail en présence de manquements fautifs de l’un ou l’autre des contractants.
  • soit par la voie classique en faisant constatant dans le cadre d’une procédure de fond une inexécution par l’une ou l’autre des parties d’une clause quelconque du bail.

Résiliation judiciaire du bail commercial par une clause résolutoire

Ce type de clause résolutoire est réglementé par l’article L145-41 du code de commerce qui prévoit que  » Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues aux articles 1244-1 à 1244-3 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

L’avantage de cette clause dite résolutoire est connu : elle permet d’obtenir, par une procédure rapide en référé, la résiliation de plein droit du bail dès lors que les causes du commandement préalable délivré par huissier n’ont pas été honorées. La résiliation du bail produit son plein effet à l’issue d’un délai d’un mois au cours duquel le locataire n’a pas répondu favorablement aux demandes du bailleur ( souvent des loyers impayés……).

  • Délai minimal d’un mois pour se conformer aux obligations du bail

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Résiliation judiciaire du bail commercial