Par un arrêt du 19 mars 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-20.715), la Cour de cassation prive d'effet une clause présente dans la quasi-totalité des baux commerciaux portant sur des locaux en copropriété : celle par laquelle le locataire « fait son affaire personnelle » des autorisations du syndicat des copropriétaires.

Dans cette affaire, le bail mettait à la charge de la preneuse l'aménagement de sanitaires dans un local relevant des parties communes. Les travaux n'ayant pas été réalisés, la bailleresse a assigné en exécution forcée puis délivré congé sans indemnité d'éviction. La Cour approuve les juges du fond d'avoir rejeté l'exécution forcée : la seule mention que le preneur fera son affaire personnelle des autorisations ne caractérise ni mandat, ni délégation du pouvoir du copropriétaire d'obtenir l'inscription d'une autorisation de travaux à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

La logique est simple : le syndicat des copropriétaires ne connaît qu'un seul interlocuteur, le copropriétaire. Le locataire, fût-il titulaire d'un bail commercial, n'a aucune qualité pour saisir le syndic ou faire inscrire une résolution à l'ordre du jour. Une clause de style ne transfère pas un pouvoir que la loi réserve au copropriétaire.

Cette solution s'inscrit dans une ligne constante : tous les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble doivent être autorisés par l'assemblée générale, à la majorité de l'article 25, b, de la loi du 10 juillet 1965 (voir déjà Cass. 3e civ., 30 mai 2024, n° 22-23.878). Enseigne, store, climatisation en façade, gaine d'extraction, percement d'un mur porteur : pour un commerçant, c'est l'essentiel des travaux qui font la valeur de son exploitation.

Pour les bailleurs, l'avertissement est net : mettre des travaux à la charge du locataire ne dispense pas d'organiser leur faisabilité au regard de la copropriété. Pour les locataires, la solution offre un argument solide lorsqu'on leur reproche l'inexécution de travaux que le bailleur a lui-même rendus impossibles.

J'analyse en détail la répartition des rôles entre locataire, bailleur et syndicat, ainsi que le recours de l'article 30 en cas de refus de l'assemblée, dans mon article complet : Travaux du locataire commercial en copropriété : qui fait quoi ?

Voir aussi : Avocat en baux commerciaux et fonds de commerce à Paris