Un même local, loué au même exploitant par une succession de contrats courts — vingt-trois mois, puis vingt-trois mois, puis trente-six : la pratique est répandue, et le bail dérogatoire de l’article L. 145-5 du code de commerce paraît sans danger tant que l’on croit rester dans les clous. Par arrêt du 30 mai 2024 (Cass. 3e civ., n° 23-10.184), la troisième chambre civile a jugé que la fraude au statut suspend le délai de prescription de l’action en requalification : le bailleur qui a organisé l’enchaînement ne peut pas se retrancher derrière la tardiveté de la demande.

Or la bascule, elle, est automatique : si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme, un bail de neuf ans naît de plein droit, et le bailleur ne dispose que d’un mois pour s’y opposer. Restent deux délais que l’on confond souvent — la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce et la prescription quinquennale de l’article 2224 du code civil, qui ne visent pas la même action. Je détaille ces points, ainsi que la distinction avec la convention d’occupation précaire, dans l’article complet : Bail dérogatoire : quand la location de courte durée devient un bail commercial.

Voir aussi : Avocat en baux commerciaux à Paris.