Sortie de l'indivision : la réforme du 7 avril 2026, annoncée comme historique, ne changera pas grand-chose pour les indivisaires

La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, « visant à simplifier la sortie de l'indivision et la gestion des successions vacantes », a été présentée comme une réponse audacieuse aux indivisions pathologiques qui paralysent une part du parc immobilier français.

Le projet initial, porté par les députés Louise Morel et Nicolas Turquois, ambitionnait de généraliser sur l'ensemble du territoire les mécanismes inspirés des droits locaux — loi « Letchimy » dans les outre-mer, régime corse, modèle alsacien-mosellan du partage judiciaire.

Le texte définitivement adopté en est, hélas, une version très affadie.

Après un va-et-vient entre l'Assemblée nationale et le Sénat, l'essentiel de l'ambition a été abandonné en route.

Prise à froid, cette réforme est décevante : contrairement aux annonces, elle ne change pas fondamentalement la situation des indivisaires.

Et, paradoxalement, c'est l'État qui en sort le mieux servi.

1. La vente à la majorité : en métropole, il faudra toujours un juge

Le cœur de la réforme devait être la généralisation du modèle de la loi « Letchimy » : permettre à des indivisaires représentant plus de la moitié des droits de vendre l'immeuble indivis devant notaire, le silence des autres indivisaires valant accord, le juge n'intervenant qu'en cas d'opposition.

Ce modèle n'est pas généralisé.

Il reste dérogatoire et territorial : les départements et collectivités d'outre-mer d'une part, la Corse d'autre part — avec, pour cette dernière, une procédure extrajudiciaire inspirée de la loi « Letchimy » (intention exprimée devant notaire par les titulaires d'au moins deux tiers des droits, signification, publicité, opposition dans les trois mois, indivisaires silencieux réputés avoir donné leur accord).

Pour le reste du territoire, rien de tel.

En métropole, le droit commun de l'article 815-5-1 du Code civil demeure : indivisaires détenant les deux tiers des droits indivis, signification par le notaire, et — c'est le point essentiel — en cas de silence ou d'opposition des indivisaires non consentants, il faudra toujours saisir le tribunal judiciaire pour qu'il autorise la vente par licitation. Le seuil des deux tiers, que l'Assemblée nationale avait pourtant abaissé à la majorité simple, a été rétabli par le Sénat.

La procédure judiciaire n'a pas disparu : elle reste la voie obligée dès qu'un indivisaire se tait ou s'oppose.

La licitation est également préférée à la vente amiable, pourtant prévue en cas d’urgence par l’article 815-6.

Non seulement cela est moins intéressant pour les indivisaires (qui doivent subir une procédure qui leur apportera un prix moindre que le marché), mais également contraire à la jurisprudence de la Cour de cassation qui pose le principe que le désaccord n’implique pas nécessairement une licitation (ce qui est heureux).

Pire : sur ce point précis, le texte de 2026 fait moins bien que l'état antérieur du droit.

2. L'article 837 du Code civil, issu de la loi du 23 juin 2006, fait déjà mieux que la nouvelle « réforme »

C'est le paradoxe le plus frappant.

L'article 837 du Code civil, dans sa rédaction antérieure, permettait déjà de réaliser le partage amiable en présence d'un indivisaire défaillant, ou même de plusieurs :

Dès-lors que le président du tribunal constate la défaillance, par ordonnance sur requête (procédure très légère, rapide, et économique), il peut désigner une personne qualifiée représentant le défaillant, pour régulariser un partage amiable.

Le partage amiable est le principe fondamental de la réforme du 23 juin 2006.

 Nul besoin de majorité ou même de recours à la licitation.

Un indivisaire actif peut même saisir le Juge pour faire représenter dix défaillants, si les conditions sont vérifiées.

Autrement dit, pour le partage, la défaillance d'un indivisaire n'est pas, depuis 2006, un obstacle dirimant : le silence ne bloque pas l'opération.

La « nouvelle » vente à la majorité ne propose rien d'équivalent : en métropole, en cas de défaillance — silence ou opposition —, l'autorisation judiciaire demeure systématiquement nécessaire.

Reste à savoir la forme de l’opposition.

Si, comme c’est le cas actuellement, l’autorisation est donnée par le Tribunal, au fond, le délai peut être de cinq ans, soit tout à fait inutile, surtout si les héritiers doivent régler des droits de succession dans un délais de six mois.

Si le prochain décret aligne l’autorisation judiciaire de vente sur celle du partage amiable, c’est-à-dire sur ordonnance sur requête au président du tribunal judiciaire, cela peut être intéressant mais, à ce stade, cela ne semble pas être prévu dans le prochain décret.

La loi du 7 avril 2026 consacre ainsi une asymétrie défavorable : le régime du partage amiable en cas d'indivisaire défaillant est plus souple que celui de la vente, alors même que la vente n'est très souvent qu'une étape — au surplus par licitation — vers la sortie définitive de l'indivision.

La démonstration était pourtant simple : transposer au bien indivis le mécanisme de l'article 837, en réputant l'indivisaire silencieux avoir donné son accord à la vente.

Le législateur ne l'a pas fait.

On nous objectera l'article 5 de la loi, qui complète l'article 815-6 du Code civil : le juge peut désormais expressément habiliter un indivisaire à conclure seul l'acte de vente du bien indivis.

Mais cette disposition ne fait que consacrer une solution que la Cour de cassation admettait déjà depuis 2013 (Cass. 1re civ., 4 déc. 2013, n° 12-20.158), et elle reste soumise aux exigences de l'urgence et de l'intérêt commun, à l'appréciation du juge.

C'est une consécration, non une simplification. Le praticien n'y gagnera qu'une sécurité textuelle que la jurisprudence lui offrait déjà.

3. Le partage judiciaire : le théoricien s'en réjouira, le praticien s'en inquiétera

L'article 7 de la loi réécrit l'article 840 et complète l'article 841 du Code civil : élargissement du champ de la procédure de partage judiciaire aux liquidations et règlements des intérêts patrimoniaux des époux, partenaires pacsés et concubins, et renforcement des pouvoirs du juge commis, désormais compétent pour trancher les contestations et ordonner des licitations en cours d'instance.

Sur le papier, l'idée se défend : trancher les difficultés dès leur apparition, éviter les renvois au tribunal en fin de parcours.

Mais le praticien ne peut qu'être effrayé par l'expérience de ce que sont déjà les opérations de partage : le juge commis, déjà satellisé par ailleurs, répond — pour reprendre la formule que chacun connaît — quand il en a envie, sans aucune obligation de diligence contraignante ni de délai.

Concentrer sur lui, sans décret précisant les modalités et sans garanties procédurales, le pouvoir de trancher les contestations et d'ordonner des licitations, c'est ajouter un nouvel aléa dans une procédure déjà longue et onéreuse.

Le décret en Conseil d'État attendu initialement pour l'été 2026 dira si ce renforcement est encadré — ou laissé à la discrétion du juge.

À vérifier sur Légifrance dès sa publication, probablement en décembre 2026, pour une entrée en vigueur en janvier 2027, histoire de simplifier la tâche des praticiens.

On relèvera également l'abrogation pure et simple de l'article 841-1 du Code civil, qui permettait au notaire de demander la désignation d'un représentant pour l'indivisaire défaillant.

Cette suppression anticipe un futur décret rendant la représentation par avocat obligatoire à tous les stades ; en attendant, elle laisse un vide juridique que rien ne comble.

Une réforme sérieuse ne laisse pas, même transitoirement, les indivisions sans solution pour les défaillants.

Quant au modèle alsacien-mosellan du partage judiciaire, pilier du projet initial, il a été abandonné au profit d'une future réforme du Code de procédure civile.

Le lecteur aura compris : on renvoie l'essentiel aux calendes grecques.

4. Le vrai gagnant : l'État

Que reste-t-il, alors, de substantiel dans cette loi ?

Les articles 1 à 4, c'est-à-dire la modernisation de la gestion des successions vacantes et de l'identification des biens sans maître.

Là, la loi est d'une efficacité remarquable :

  • L’administration fiscale doit transmettre aux maires et présidents d'EPCI, à leur demande, les informations nécessaires à l'appropriation des biens sans maître (successions ouvertes depuis plus de trente ans, ou dix ans dans certaines zones prioritaires ; immeubles dont les taxes foncières sont impayées depuis plus de trois ans) ;
  • La publicité des actes de curatelle est élargie au site internet de l'administration domaniale ;
  • Le curateur (la direction nationale d'intervention domaniale) peut donner mandat à un tiers pour la signature de l'acte de vente — là où le nombre de ventes l'empêchait matériellement d'agir ;
  • Il peut céder meubles et immeubles dans l'ordre qu'il juge pertinent, la primauté historique des meubles sur les immeubles étant supprimée.

Ces dispositions ne concernent pas, ou très marginalement, les indivisaires.

Elles facilitent les actions de l'État, curateur des successions vacantes, pour récupérer le patrimoine successoral non réclamé plus rapidement.

L'État bénéficie d'outils de cession souples et rapides que la loi refuse, précisément, aux indivisaires eux-mêmes.

On aurait aimé que le législateur applique aux familles bloquées le même pragmatisme qu'à son propre domaine.

Conclusion : une réforme pour l'État, un statu quo pour les familles

Au final, le bilan est clair :

  • En métropole, pour la vente d'un bien indivis en cas de silence ou d'opposition, il faudra toujours saisir un juge ;
  • Le partage amiable de l'article 837, en cas de silence d'un indivisaire défaillant, reste un mécanisme plus performant que la vente ;
  • Les procédures extrajudiciaires réellement libératrices demeurent dérogatoires et territoriales : outre-mer et Corse, rien pour le reste du territoire ;
  • Le renforcement des pouvoirs du juge commis, sans obligation ni délai, laisse le praticien perplexe ;
  • Et la seule mécanique véritablement efficace de la loi est celle qui permet à l'État de recouvrer plus vite les successions vacantes et les biens sans maître.

Les indivisions pathologiques, elles, continueront de prospérer.

La prochaine réforme sérieuse de la sortie de l'indivision reste à écrire.

En attendant, la voix du praticien reste la même : anticipez vos successions, mandatez, partagez de votre vivant — le juge ne viendra sauver vos héritiers ni plus vite, ni mieux qu'avant.