L’article R. 151-21 du code de l’urbanisme (ancien article R. 123-10-1) pose le principe selon lequel, dans le cadre des lotissements ou des permis valant division, les règles édictées par le plan local d’urbanisme sont appréciées au regard de l’ensemble du projet, sauf si le règlement du plan s’y oppose.

 

Les règles de distance par rapport aux limites séparatives, les pourcentages d’espaces libres, etc. sont donc appréciées au niveau de l’unité foncière avant sa division et non pour chaque lot.

 

Ce principe s’applique non seulement au moment de l’instruction de l’autorisation de lotir, mais également au moment de l’instruction des permis de construire (Cour administrative d’appel de Paris, 6 juin 2014, n° 12PA03899 ; Conseil d’Etat, 9 avril 2015, n° 372011).

 

Cela signifie par exemple, que la limite entre deux lots ne peut être prise en compte en tant que limite séparative pour calculer l’implantation d’une construction sur ce lot.

 

L’implantation d’une construction sur un lot du lotissement s’apprécie par rapport à la distance la séparant des autres constructions existant sur les autres lots du lotissement, c’est-à-dire au regard de la règle de distance entre constructions situées sur un même terrain, même si ces constructions font l’objet de permis de construire différents.

 

Mais le Conseil d’Etat écarte cette règle d’appréciation sur l’ensemble du projet, lorsque la règle du plan local d’urbanisme a un objectif particulier s’opposant à une appréciation d’ensemble.

Tel est le cas de la règle imposant une superficie minimale de terrain prévue dans un secteur non desservi par un réseau collectif d’assainissement. Cette règle est en effet destinée à permettre le bon fonctionnement du système d’assainissement non collectif propre à chacune des constructions.

La superficie de terrain à prendre en compte est donc non pas celle du terrain avant division mais celle de chaque lot créé par cette division.

 

Lorsque la règle de la superficie minimale n’a pas cet objet d’assainissement individuel, elle s’apprécie au regard de l’ensemble du projet de lotissement et non lot par lot (Cour administrative d’appel, 4 février 2015, n°13MA03801).

 

Conseil d’Etat, 9 mars 2016, n° 376042