La Cour de cassation indique, dans un arrêt du 12 septembre 2019 (n°18-20727) que les loyers perçus, illégalement par un locataire, constituent des fruits qui appartiennent au propriétaire.

Faits et procédure :

Les faits sont classiques, une SCI donne à bail un appartement. Le bail excluait expressément la faculté pour le preneur de sous-louer le bien. Ce bien est cédé à un autre propriétaire qui constate alors que les occupants ont sous-loué le bien. Il les assigne donc les preneurs afin d’obtenir le complet paiement des sous-loyers perçus.

Considérant de principe :

« Mais attendu que, sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ; qu’ayant relevé que les locataires avaient sous-loué l’appartement pendant plusieurs années sans l’accord du bailleur, la cour d’appel en a déduit, à bon droit, nonobstant l’inopposabilité de la sous-location au bailleur, que les sommes perçues à ce titre devaient lui être remboursées ; »

Apport de l’arrêt :

Il faut rappeler que l’interdiction de la sous-location, sauf accord expresse de la part du propriétaire repose sur l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 et sur l’article L.145-31 du code de commerce.

C’est donc aux visas des articles 546 et 547 du code civil, la Cour de cassation souligne que les sous-loyers perçus constituent des fruits produits par la propriété. Ainsi, au titre du droit d’accession, ces fruits doivent revenir au propriétaire.

Par cette décision, la Cour de cassation affirme donc que les loyers perçus par un preneur pour des locations de courte durée appartiennent au propriétaire, par voie d’accession.

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