Dans le cadre de l'évaluation d'une indemnité d'expropriation, la présence de constructions irrégulières peut-elle influencer la valeur du terrain ?

Oui.

En effet, la prescription de l'action en démolition des constructions irrégulières n'empêche pas le juge de l'expropriation d'appliquer un abattement sur la valeur du terrain en raison de l'illicéité de certaines constructions édifiées sur celui-ci.

Dans une affaire récente, les propriétaires indivis d'une parcelle grevée d'un emplacement réservé ont choisi de délaisser leur bien. L'absence d'accord sur le prix a conduit la commune à saisir le juge de l'expropriation pour obtenir le transfert de propriété et la fixation du prix.

En appel, la cour a relevé, sur la base d'un rapport d'expertise, qu'une partie des constructions sur le terrain n'était pas conforme au permis de construire obtenu en 1985. Sur cette base, elle a jugé qu'une moins-value du terrain était justifiée, par le biais d'un abattement pour illicéité des constructions.

La Cour de cassation, saisie du pourvoi, a confirmé cette interprétation, affirmant au passage que la prescription de l'action en démolition de constructions irrégulières ne limite pas l'application d'un tel abattement.

Cette décision éclaire les conditions de prise en compte des constructions irrégulières dans les procédures d'expropriation, soulignant leur impact potentiel sur la valeur du terrain, même en cas de prescription de l'action en démolition.

Ceci étant, la preuve de l'illicéité d'une construction et son incidence sur la fixation de l'indemnité d'expropriation peuvent toujours être débattues.

Cour de cassation, 3ème chambre civile, 9 novembre 2023, n°22-18.545, Publié au bulletin