Dans une décision du 1er juillet 2025, le Conseil d’État précise les conditions dans lesquelles l’administration peut constater la caducité d’une autorisation d’urbanisme.
La caducité prive en effet le bénéficiaire du droit de construire attaché à son autorisation. En conséquence, la décision administrative doit, en principe, être motivée (article L. 211-2 du code des relations entre le public et l’administration) et précédée d’une procédure contradictoire (article L. 121-1 du même code).
Le Conseil d’État distingue cependant deux situations :
Lorsque l’administration doit apprécier des éléments de fait (nature, importance, continuité des travaux), le défaut de motivation ou de procédure contradictoire peut être invoqué utilement par le pétitionnaire.
Lorsque la caducité découle uniquement de l’expiration d’un délai fixé par la loi, l’administration agit en compétence liée : les moyens tirés d’un vice de motivation ou de procédure sont alors sans effet.
Par cette précision, la Haute juridiction établit un équilibre : protection des droits des administrés lorsqu’une appréciation est exercée, mais sécurisation de l’action administrative dans les cas où la caducité s’impose automatiquement.
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