Le contrat qui comporte l'engagement de livrer une maison individuelle déterminée, pour un prix forfaitaire ferme et définitif et, dans lequel les clients n'ont pas signé de marché direct avec les entreprises et n'ont pas eu le choix de l'architecte, doit être requalifié en contrat de construction de maison individuelle. Cette requalification est susceptible d'entraîner la responsabilité pénale du constructeur défaillant.


La Cour d’Appel de DOUAIX le 14 février 2008 (CA Douai, ch. corr. 6, 14 févr. 2008 : JurisData n° 2008-360734) a rendu un arrêt intéressant relativement éléments constitutifs de l'infraction, spécifique au contrat de construction de maison individuelle, prévue et réprimée par l'article L. 241-8 du Code de la construction et de l'habitation résultant de l'absence de fourniture d'une garantie de livraison à prix et délai convenus avant l'exécution des travaux.

La cour d'appel usant de son pouvoir de requalification de la nature juridique des contrats qui lui ont été soumis, a relevé divers éléments qui lui ont permis de requalifier le contrat en contrat de construction de maison individuelle.

Ces éléments étaient les suivants :

• le contrat comportait l'engagement de livrer une maison individuelle dans un délai déterminé,

• le prix de réalisation de la construction était forfaitaire, ferme et définitif,

• les clients n'avaient pas signé de marché direct avec les entreprises et n'ont pas eu le choix de l'architecte.

Ces éléments caractérisaient l'existence d'un contrat de construction de maison individuelle au sens de l'article L. 231-1, dans la mesure où ils démontraient que le constructeur s'était chargé de la construction en vue de la mener à bien au moyen de contrats de louage d'ouvrage qu'il avait lui-même conclus en son propre nom.

L'article L. 241-8 du Code de la construction et de l'habitation, dispose : « Quiconque, tenu à la conclusion d'un contrat par application de l'article L. 231-1 ou de l'article L. 232-1, aura entrepris l'exécution des travaux sans avoir conclu un contrat écrit ou sans avoir obtenu la garantie de livraison définie à l'article L. 231-6 ».

Cette infraction, qui est propre au contrat de construction de maison individuelle, permet ainsi de poursuivre non seulement le constructeur mais également toute personne qui aurait prêté son concours à la commission de l'infraction, qui aura entrepris l'exécution des travaux sans avoir préalablement conclu un contrat écrit ou fourni une garantie de livraison conforme à l'article L. 231-6 du Code de la construction et de l'habitation.

C'est l'absence de fourniture d'une garantie de livraison à prix et délai convenus qui était ici reprochée au constructeur. Les sanctions encourues par les constructeurs sont importantes, l'emprisonnement pouvant aller jusqu'à 2 ans et l'amende jusqu'à 37 500 €.