La troisième chambre civile de la Cour de cassation par arrêt en date du 29 oct. 2008 (n° 07-16.082, FS P+B+I : JurisData n° 2008-045581) décide qu'en l'absence de mise à disposition effective d'un service aux locataires, il ne peut y avoir de récupération par le bailleur des charges afférentes.
La liste limitative et d'interprétation stricte des charges locatives par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 n'a pu résoudre toutes les difficultés.
Une association de locataires d'immeubles avait assigné le bailleur en remboursement d'un trop-perçu de charges locatives au titre des abonnements des postes de téléphone de secours, se trouvant dans les loges des gardiens des différents immeubles.
Les abonnements des postes laissés à disposition des locataires sont expressément visés dans la liste des charges récupérables annexée au décret susvisé, au sein du poste « Équipements divers du bâtiment ou de l'ensemble des bâtiments d'habitation ».
La Cour d’Appel de Versailles n’avait pas suivi l’association requérante qui avait démontré que les postes de téléphone se trouvaient dans la loge des gardiens et que peu de locataires avaient utilisé ce service à défaut de connaître son existence, et s’en était tenu à une stricte application du décret.
La Cour de cassation censure cette décision, en rappelant implicitement le principe général selon lequel un contractant doit informer son cocontractant de tout événement susceptible d'avoir une répercussion sur l'exécution de sa prestation, il s’agissait en l’espèce d’informer le locataire de la mise à disposition des postes
Il ne suffit donc pas que le poste de charges soit visé à l'annexe du décret du 26 août 1987 pour qu’il soit récupérable, il doit également constituer un service rendu au locataire, ou pour le moins ce dernier doit être mis en mesure d’avoir un accès effectif au service correspondant.
Rappelons pour finir, que la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a modifié l'article 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 introduisant la possibilité de déroger à la liste réglementaire des charges locatives, par accords collectifs locaux portant soit sur la prise en compte du développement durable, soit sur l'amélioration de la sécurité.
Par le biais de tels accords, tous types d'abonnements téléphoniques, y compris les abonnements de téléalarme d'ascenseur, pourraient bien être mis à la charge des locataires à partir du moment où ils servent à assurer la sécurité des occupants de l'immeuble.
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