La Cour d'Appel d'Aix décide par arrêt en date du 4 juin 2008_ ( CA Aix en Provence,11e Ch. Sect. A, Jurisdata N°2008-368144), que constitue un e fraude justifiant l'annulation du congé l'offre faite pour un prix exorbitant dans le but de dissuader le locataire d'exercer son droit de préemption.
La loi du 6 juillet 1989 offre la possibilité au bailleur d’un local à usage d’habitation ou mixte de donner congé à son locataire en cas de vente du local donné à bail. Le locataire bénéficie dans ce cas d’un droit de préemption lui permettant d’acquérir le bien avant qu’il soit proposé à un autre acquéreur.
La tentation est forte pour certains bailleurs malintentionnés, de faire une offre de vente au locataire à un prix dissuasif.
La jurisprudence constante en la matière estime que si le propriétaire est libre de fixer le prix de vente, qu’il souhaite et cherche naturellement à surestimer la valeur de son bien afin de réaliser une opération économiquement intéressante, il y a une limite a ne pas franchir : celle de la fraude.
Les juges du fond apprécient souverainement les seuils au delà desquels l’intention frauduleuse se dessine. Les exemples montrent qu’un prix supérieur de 30% à 50 % par rapport à la valeur estimée, peut être déclaré frauduleux.
En l’espèce une offre de vente avait été formulée au locataire pour 400 000 € alors que ce dernier produisait une attestation d’agence immobilière démontrant que l’appartement s’évaluait à 86 000€.
Cette différence énorme entre la valeur réelle et le prix proposé n’a pas laissé de doute sur l’ l’intention frauduleuse du bailleur. Le congé ne pouvait, dans ces conditions, qu’être annulé.
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