Un acte authentique de vente d'un appartement comportait, au profit du vendeur, une clause de non garantie des vices cachés susceptibles d'affecter le sol, le sous-sol et les constructions, même en cas d'existence de termites. Le certificat parasitaire annexé à cet acte ne mentionnait pas l'existence de ces insectes.

Après avoir découvert des termites dans l'appartement vendu, les nouveaux propriétaires ont introduit une action en indemnisation contre le vendeur, lequel a appelé le notaire rédacteur en garantie.

La cour d'appel de Bordeaux les a débouté de leur demande en retenant que la mauvaise foi du vendeur devait être établie pour écarter la clause exonératoire de garantie des vices cachés, et que cette mauvaise foi ne pouvait découler de la seule preuve de la connaissance de la présence des termites. Pour ce déterminer ainsi les juges du fond ont considéré que le vendeur n'avait pas voulu cacher cette présence aux acquéreurs puisque si seul le certificat négatif (concernant exclusivement les lots vendus) avait été annexé à l'acte, le vendeur avait bien remis à son notaire, pour qu'il la remette au notaire rédacteur, une autre attestation, non annexée à l'acte, établie le même jour pour la totalité de l'immeuble, et mentionnant cette fois le passage de termites.

Par ailleurs, la Cour d'Appel a limité la condamnation du notaire à la seule réparation du préjudice financier subi par les acquéreurs, en retenant que si la faute du notaire était de nature à avoir empêché les acquéreurs d'apprécier le coût des travaux nécessaires à la réfection de l'appartement, elle n'était pas en lien direct avec le préjudice locatif subi par les acheteurs.

La Cour de cassation censure a double titre cette décision :

- elle rappelle d'une part que la clause exonératoire de garantie des vices cachés ne peut s'appliquer au vendeur qui, lors de la conclusion du contrat, a eu connaissance d'un de ces vices;

- elle sanctionne d'autre part les juges du fond pour avoir limité la réparation due par le notaire au seul préjudice financier subi par les acquéreurs, sans avoir recherché si l'ignorance de ces derniers, par la faute du notaire, de la présence de termites n'avait pas également retardé l'exécution des travaux de réfection de l'appartement, notamment en raison de la nécessaire mise en oeuvre d'une procédure judiciaire aux fins d'établir la preuve de la présence de termites.

(Cass. 3e civ., 16 déc. 2009, n° 09-10.540 : JurisData n° 2009-050874)