Le bail emphytéotique confère au preneur, un droit réel sur la chose donnée à bail, à charge pour lui d'améliorer le fonds en échange d'un loyer modique, les améliorations bénéficiant au bailleur en fin de bail sans que ce dernier ait à indemniser l'emphytéote

En l'espèce par acte notarié du 18 juin 1998, un propriétaire consentait à un bail emphytéotique d'une durée de 40 ans portant sur plusieurs lots de copropriété d'un immeuble.

Ce bail était consenti pour une redevance sous forme de rente annuelle pour la modeste somme de 5 125 francs par an.

Toutefois, à l'occasion d'un différend survenu entre les parties, le propriétaire a invoqué la nullité du bail emphytéotique pour vileté du prix.

Après avoir rappelé que la modicité du loyer n'était pas décisive au niveau de la qualification du bail emphytéotique.

La cour d'appel de Nîmes a relevé toutefois que cette modicité ne peut se comprendre qu'en relation avec les charges imposées au preneur, autrement dit avec la prévision d'améliorations à apporter au fonds dès lors que la modicité est à l'avantage du preneur qui occupe un immeuble pendant une longue durée pour un faible coût.

Après avoir relevé en l'espèce que les améliorations à apporter restent à la charge du bailleur qui supporte en outre le coût des

réparations et des charges de copropriété, la cour a relevé que la seule charge du preneur prévue au contrat était le paiement d'une redevance extrêmement modique et qu'en conséquence, nonobstant la longue durée du bail et la dénomination donnée à l'acte par les parties, la qualification du bail emphytéotique ne peut être acceptée.

Au vu du déséquilibre contractuel résultant de cette convention, la cour d'appel de Nîmes a fait droit à la demande de nullité du bail emphytéotique.

(CA Nîmes, 1re ch. civ., sect. B, 24 nov. 2009, Sabadell c/ Piera : JurisData n° 2009-018484)