L’usufruitière, et la nue-propriétaire, d’un immeuble à usage commercial, ont délivré aux preneurs, un refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction.

            Ce congé a été déclaré judiciairement sans motif grave et légitime, et la Cour d’Appel de Toulouse a  condamné in solidum l’usufruitière, et la nue-propriétaire à payer l’indemnité d’éviction due aux preneurs, au motif que les deux ont fait délivrer un refus de renouvellement, et qu’elles sont donc  sont toutes les deux redevables de l’indemnité d’éviction dès lors que l’acte de refus de renouvellement excède les pouvoirs du seul usufruitier .

            La Cour de Cassation censure cette décision, au visa de l’article 595, alinéa 4, du code civil, ensemble l’article L. 145-14 du code du commerce ,en rappelant d’abord qu’en cas de démembrement de propriété, l’usufruitier, qui a la jouissance du bien, ne peut, en application de l’article 595, dernier alinéa, du code civil, consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire (3e Civ., 24 mars 1999, pourvoi n° 97-16.856, Bull. 1999, III, n° 78) ou, à défaut d’accord de ce dernier, qu’avec une autorisation judiciaire, en raison du droit au renouvellement du bail dont bénéficie le preneur même après l’extinction de l’usufruit ;mais en revanche, l’usufruitier a le pouvoir de mettre fin au bail commercial et, par suite, de notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement (3e Civ., 29 janvier 1974, pourvoi n° 72-13.968, Bull. 1974, III, n° 48) ;

            La Haute juridiction affirme ensuite , que  seule, l’usufruitière, en l’espèce  la qualité de bailleur dont il assume toutes les obligations à l’égard du preneur, l’indemnité d’éviction due en application de l’article L. 145-14 du code de commerce, qui a pour objet de compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail, est à sa charge exclusive ;qu’en condamnant la nue-propriétaire, in solidum avec l’usufruitière, alors que l’indemnité d’éviction n’était due que par celle-ci, la cour d’appel a violé les textes susvisés .( Cass.Civ3°.19 décembre 2019.N°2019/C301114. )