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Interdiction à la majorité des deux tiers, changement d’usage, plafond de nuitées, fiscalité micro-BIC : le cadre à maîtriser avant d’investir en Airbnb en copropriété. |
Acquérir un appartement pour l’exploiter en meublé de tourisme reste une stratégie patrimoniale séduisante. Le rendement affiché en courte durée dépasse souvent celui de la location nue, et la souplesse de gestion attire une clientèle d’investisseurs avertis.
Mais depuis la loi du 19 novembre 2024, dite loi « Le Meur », le cadre a changé de nature.
Ce qui relevait hier d’une simple décision de gestion suppose aujourd’hui une analyse préalable sérieuse, à trois niveaux : le règlement de la copropriété visée, la réglementation d’urbanisme de la commune, et le régime fiscal applicable à vos recettes.
L’enjeu est concret. Un investisseur qui achète un lot sans lire le règlement de copropriété, ou sans anticiper une future assemblée générale, s’expose à voir son projet interdit après signature, sans indemnisation.
À l’inverse, une acquisition correctement sécurisée en amont transforme un risque diffus en cadre maîtrisé.
Voici les six points qu’il faut examiner avant d’investir, et la manière dont la loi Le Meur -confirmée par le Conseil constitutionnel le 19 mars 2026 - redessine chacun d’eux.
1. La destination de l’immeuble : le premier filtre
Tout commence par le règlement de copropriété.
Ce document contractuel définit la destination de l’immeuble, c’est-à-dire les usages admis dans les lots : habitation exclusive, mixité entre habitation et professions libérales, ou présence d’activités commerciales.
L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose le principe selon lequel chaque copropriétaire jouit librement de ses parties privatives, à la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.
L’article 8 précise, de son côté, que le règlement ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles que justifie cette destination.
Concrètement, la présence d’une clause dite d’habitation bourgeoise, qui réserve l’immeuble à l’habitation en excluant les activités commerciales, constitue le point de vigilance central.
C’est elle qui conditionne la possibilité, pour la copropriété, de contester ou d’interdire une location touristique. Un investisseur doit donc lire cette clause avant toute autre analyse, car elle commande l’ensemble du raisonnement.
2. Le nouveau pouvoir d’interdiction à la majorité des deux tiers
C’est l’apport majeur de la loi Le Meur.
Auparavant, interdire les meublés de tourisme dans une copropriété supposait de modifier la destination de l’immeuble, ce qui exigeait l’unanimité des copropriétaires, un seuil pratiquement inatteignable. Un seul propriétaire exploitant en courte durée pouvait bloquer toute décision collective.
La loi a renversé cet équilibre.
L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction issue du texte, permet désormais à l’assemblée générale d’interdire la location en meublé de tourisme à la majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires.
Cette faculté n’est toutefois pas générale.
Elle est soumise à trois conditions cumulatives : les lots concernés ne doivent pas constituer la résidence principale de leur occupant, ils doivent être à usage d’habitation, et le règlement de copropriété doit interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale.
Le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif dans sa décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026, en écartant les griefs tirés de l’atteinte au droit de propriété et à la liberté d’entreprendre. La contestation fondée sur l’inconstitutionnalité du texte est donc close.
Deux précisions méritent l’attention de l’investisseur.
D’abord, le Conseil a expressément subordonné toute interdiction à sa justification, sous le contrôle du juge, par la destination de l’immeuble : le vote ne suffit pas, il doit reposer sur une réalité.
Ensuite, lorsque la majorité des deux tiers n’est pas atteinte au premier tour mais que la résolution recueille la majorité des voix de tous les copropriétaires, un second vote peut l’adopter à cette majorité, en application de l’article 26-1.
L’interdiction est donc plus accessible qu’il n’y paraît.
3. Location civile ou commerciale : la qualification qui décide
Face à un règlement comportant une clause d’habitation bourgeoise, tout se joue sur une question : la location touristique exercée dans le lot présente-t-elle un caractère commercial ? La réponse détermine si l’activité viole ou non la clause.
La Cour de cassation a fixé la ligne dans un arrêt du 25 janvier 2024 : la location meublée de courte durée ne revêt pas un caractère commercial lorsqu’elle n’est assortie que de prestations mineures ou accessoires, sans présenter les caractéristiques de services para-hôteliers. La fourniture optionnelle du ménage, de la remise des clés ou d’un petit-déjeuner ne suffit pas à qualifier une activité hôtelière. C’est la présence de véritables services proches de ceux d’un hôtel, réception permanente et prestations automatiques, qui fait basculer l’activité dans le champ commercial.
Les juridictions du fond appliquent cette grille avec constance. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence, dans un arrêt du 20 mars 2025, a jugé qu’une location assortie de deux prestations optionnelles seulement, dépôt de bagages et petit-déjeuner, conservait une nature civile, de sorte qu’une interdiction fondée sur le seul article 26 relatif aux activités commerciales ne pouvait lui être opposée.
Pour un investisseur, la leçon est double : la qualification dépend de la réalité concrète de l’exploitation, et une exploitation purement locative, sans services annexes significatifs, demeure la plus solide juridiquement face à une clause bourgeoise.
4. Le changement d’usage et la déclaration en mairie
Le règlement de copropriété n’est qu’un des deux étages de contrôle. Le second relève de l’urbanisme communal.
Dans les communes concernées, transformer un local à usage d’habitation en meublé de tourisme constitue un changement d’usage soumis à autorisation préalable de la commune, au sens de l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.
La loi Le Meur a élargi le champ de ce régime, désormais applicable de plein droit dans les zones tendues et extensible, par délibération motivée, aux communes qui décident de s’y soumettre.
Un changement d’usage réalisé sans autorisation expose à une amende civile portée à 100 000 € par l’article L. 651-2 du même code.
À cette obligation s’ajoute la déclaration. En application de l’article L. 324-1-1 du Code du tourisme, la mise en location d’un meublé de tourisme est soumise à une procédure de déclaration avec enregistrement, généralisée à l’ensemble du territoire via un téléservice national.
Le numéro délivré doit figurer sur chaque annonce.
La loi Le Meur a par ailleurs introduit une exigence de transparence propre à la copropriété : le propriétaire qui déclare son bien en mairie doit en informer le syndic, lequel inscrit un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Enfin, tout règlement de copropriété établi depuis le 21 novembre 2024 doit mentionner expressément si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite.
5. Le plafond de nuitées pour une résidence principale
L’investisseur qui envisage de louer sa propre résidence principale en complément de revenus doit intégrer une limite spécifique. L’article L. 324-1-1, IV, du Code du tourisme plafonne la location de la résidence principale à 120 jours par année civile, sauf motif légitime tenant à une obligation professionnelle, une raison de santé ou un cas de force majeure.
La loi Le Meur a ajouté un levier communal : depuis le 1er janvier 2025, toute commune peut, par délibération motivée, abaisser ce plafond jusqu’à 90 jours par an. Paris l’a fait dès l’entrée en vigueur, et d’autres villes ont suivi.
La limite nationale reste 120 jours, mais elle n’est plus uniforme : il faut vérifier le seuil effectivement voté dans la commune du bien avant de bâtir un prévisionnel. Le dépassement expose à une amende civile pouvant atteindre 10 000 €.
6. Le choc fiscal : la fin de la niche micro-BIC
C’est le point le plus souvent sous-estimé, et le plus déterminant pour la rentabilité.
La loi Le Meur a durci le régime micro-BIC applicable aux meublés de tourisme, prévu à l’article 50-0 du Code général des impôts.
Pour les revenus perçus à compter de 2025, deux régimes coexistent désormais.
Les meublés de tourisme non classés ne relèvent du micro-BIC que si les recettes n’excèdent pas 15 000 €, avec un abattement forfaitaire ramené à 30 %.
Les meublés classés et les chambres d’hôtes conservent un plafond de 77 700 €, porté à 83 600 € pour les revenus 2026, avec un abattement de 50 %.
L’effet est brutal pour l’investisseur en meublé non classé. Là où l’ancien régime autorisait un abattement de 50 % jusqu’à 77 700 €, le plafond s’effondre à 15 000 € et l’abattement à 30 %.
Au-delà de 15 000 € de recettes, le passage au régime réel devient obligatoire, avec la tenue d’une comptabilité commerciale.
Ce basculement n’est pas nécessairement une mauvaise nouvelle : le régime réel autorise la déduction des charges et l’amortissement du bien, souvent plus favorable qu’un abattement forfaitaire pour une location réellement rentable. Mais il se prépare, il se documente, et il se chiffre avant l’acquisition, non après.
Erreurs fréquentes
- Signer une promesse d’achat sans avoir lu le règlement de copropriété ni les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales, où un projet d’interdiction peut déjà figurer.
- Confondre le règlement de copropriété et la réglementation communale : ce sont deux contrôles distincts et cumulatifs, l’un contractuel, l’autre administratif.
- Assortir la location de prestations para-hôtelières par confort commercial, et faire ainsi basculer l’activité dans le champ commercial prohibé par la clause bourgeoise.
- Construire un prévisionnel de rentabilité sur l’ancien abattement micro-BIC de 50 %, sans intégrer la bascule vers le régime réel.
- Présumer un plafond uniforme de 120 nuitées, alors que la commune a pu l’abaisser à 90 jours.
Checklist avant d’investir
- Lire intégralement le règlement de copropriété et identifier la présence éventuelle d’une clause d’habitation bourgeoise.
- Récupérer et analyser les procès-verbaux des assemblées générales récentes, pour repérer l’existence d’un éventuel projet d’interdiction.
- Vérifier, pour les règlements postérieurs au 21 novembre 2024, la mention explicite d’autorisation ou d’interdiction.
- Contrôler auprès de la commune l’existence d’une procédure de changement d’usage et son champ d’application.
- Confirmer le plafond de nuitées applicable dans la commune si le projet porte sur une résidence principale.
- Chiffrer le régime fiscal réel, micro-BIC ou réel, en fonction des recettes prévisionnelles et du classement du bien.
- Anticiper la déclaration en mairie, l’obtention du numéro d’enregistrement et l’information du syndic.
Conclusion
Investir en meublé de tourisme dans une copropriété reste possible et peut demeurer rentable. Mais la loi Le Meur, désormais adossée à une validation constitutionnelle, a transféré la valeur d’un tel projet vers l’amont : elle se joue dans la lecture du règlement de copropriété, dans l’analyse des dispositions d’urbanisme et dans le chiffrage fiscal.
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Sources et références
Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) : réforme d’ensemble du régime des meublés de tourisme, en copropriété comme en urbanisme et en fiscalité.
Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, art. 8, 9, 26 et 26-1 : destination de l’immeuble, jouissance des parties privatives et majorité des deux tiers pour l’interdiction des meublés de tourisme.
Décision n° 2025-1186 QPC du 19 mars 2026 (Conseil constitutionnel) : conformité à la Constitution de l’interdiction votée à la majorité des deux tiers, sous réserve de justification par la destination de l’immeuble.
Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.455 : la location meublée touristique n’est commerciale qu’en présence de services para-hôteliers.
CA Aix-en-Provence, 20 mars 2025, n° 24/10669 : portée de l’article 26 relatif aux activités commerciales et caractère civil d’une location assortie de prestations mineures.
Code du tourisme, art. L. 324-1-1 : définition du meublé de tourisme, déclaration avec enregistrement et plafond de 120 jours abaissable à 90 jours (IV).
Code de la construction et de l’habitation, art. L. 631-7 et L. 651-2 : autorisation de changement d’usage et amende civile portée à 100 000 €.
Code général des impôts, art. 50-0, et impots.gouv.fr : abattements micro-BIC de 30 % (non classés, plafond 15 000 €) et 50 % (classés et chambres d’hôtes, plafond 77 700 €).
Contenu informatif général. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé.
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